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2018年07月03日

大棋局:林鄭暗裏鋤細價樓 - Mr. Tregunter

嚴格嚟講政府今次出招係金融政策,而非房屋政策,因為房屋供應量冇變,只喺居屋期貨曲線上着手,變相為新居屋定價封頂。過去居屋定價以私人樓價為錨,通常係私樓價7折;新居屋以基層入息為錨,現時52折,假如樓價再升而基層入息跟唔上,咁日後新居屋就可能4折,甚至3折。呢種做法有共產黨思維,香港人又冇得選特首,所以就算特首換屆政策也大機會延續。
政府的白居二變咗扑儍瓜政策,部份買家唔熟悉補地價問題,追價買白居二,買入價雖看似平,如計上補地價隨時貴過私樓。居屋原業主看準機會扑儍瓜,因此新居屋其實係修補白居二後遺症。新居屋等同期貨,新過你靚過你平過你,也就是逆價差(Backwardation),未補地價舊居屋要再扑儍瓜就難。
過去政府出招收緊按揭,令買家一級級向下移逼入細價樓。好多質素差劣的細價樓,以前置業者從來諗都唔會諗,呢批樓本來要有折價先有人買,後來演變成市場上碩果僅存可做高成數按揭嘅貨,折價反而變溢價。

房策有意模仿新加坡

用一個淺白講法,即係將必需品收乾再吊高嚟賣。於是樓市價格被壓平,劣樓同靚樓價差越拉越近,有冇搞錯。當樓市升時,除自住需求,收租需求及賺錢需要亦會湧現,居屋折價越大福利越高,一生人得一次機會,冇急切需求嘅人就會緩下來不如博中獎,逆價差對細價樓有衝擊。
但另一方面,質素稍靚嘅私人樓會逐漸變成奢侈品。房屋供應量冇變,公私營比例由6:4改為7:3,半價居屋供應增加,私人樓供應減少。可以見到政府其實有意模仿新加坡,將基層住房同中上層住房市場分割,新居屋係試驗第一炮。原因好簡單,窮人走唔到先會搞革命,有錢佬世界任何一國都可為家。基層安居可減少社會怨氣,而貿易戰提醒了中國,科技命門美國可以一下就同你封堵,因此香港嘅作用再次顯現,唔排除共產黨想借香港作為其中一個科技研發據點,咁就需要減輕基層居住負擔,將平民炒樓心思轉移去做實事,釋放腦力。
林鄭一改前朝口吻,唔再講自己做咗好多嘢,行之有效,一開口就話並非壓抑樓價,卻暗鋤居屋價。言下之意即如果樓市跌,唔關我事。
政策傾向如此,但最影響香港樓價的,始終係外圍因素。比如一次QE,乜居屋都冇用。美國收水效力漸現,而中國正處於金融改革重要關口,這部份稍後再談。

Mr. Tregunter
本欄逢周二刊出

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