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2018年08月07日

財經專題:中環中心分樓
七買家版圖曝光

七投資者組成財團向長實購入中環中心後,近期拆售部份樓面。資料圖片

長實(1113)去年底以402億元出售中環中心75%權益,轟動市場,隨即惹來投資者拆售疑雲。個別入貨者在市場放售,定價進取,惟在貿易戰陰霾下銷情緩慢。炒家食了一輪驚風散,開始調低意向價,近日終成功售出部份樓面。
本報找來接近買方的消息人士,還原交易內情。原本交易有多個方案,但最終取得項目後,參與者立即按入股比例瓜分樓層,自行想方法沽售樓面及承受上會風險。他們以抽籤形式揀樓,接近頂樓由小巴大王馬亞木所得,後來加入的金利豐(1031)朱太亦掃得7層樓面。
本報記者

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本報取得中環中心各樓層的全面「瓜分圖」(見下圖),最大業主是小巴大王馬亞木,持有13層樓面,接近頂層(79樓)的78樓也由他所奪。第二大業主是世茂房地產(813)主席許榮茂,共9層樓面。第三位為「磁帶大王」陳秉志及友好溫太,共持有9層樓面。

金利豐朱太擁七層樓面

至於第四位是冷馬「殼后」金利豐朱太(朱李月華),共持有7層樓面,並主要集中高層位置。全國政協委員盧文端則持有5層樓面。從未曝光的投資者「物流張」張順宜,則持有3層樓面,投資者蔡志忠持貨最少,僅持有兩層。
還原這財團組成過程,據一名知情人士透露:「中環中心由於座落在中環皇后大道中,加上質素頗佳,早在2016年前,已有好幾個買家出價洽購。今次購得中環中心的財團曾在一年前出價三百億洽購,但一樣唔成功,直至去年底,加碼至402億元,長實才肯首賣出手持的48層樓層。」
買方組成「中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司」,在首次出價時已有股東雛形,再由公司主席盧文端穿針引線,洽購及選擇融資方案。
不過其中一名股東臨門脫腳。據接近買方消息人士指:「原本由內地股東國儲能源化工持有55%權益,其餘45%由5組本地投資者組成,包括盧文端、馬亞木、陳秉志、張順宜及蔡志忠。」
「國儲能源化工本來計劃在完成交易及分樓後,會出售持有的一半樓面,餘下一半作自用及更改大廈名稱。惟在物業交易完成前,突然退出。」最終由世茂房地產(0813)主席許榮茂及金利豐行政總裁朱李月華接手。而抽籤儀式亦在金利豐寫字樓舉行,各人順便帶來自己的仔女家人,見一見長輩。

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原擬沽部份樓面後才分樓

該名人士更透露:「原本初步構思是在物業完成交易後,即時以公司名義將全部樓面出售,在賣到某個百分比後,才開始分樓,但最終未有選擇這方案。最後決定是各人按出資比例,即時以抽籤方式揀樓層。」這樣便要各自負責自己所選樓層的推售方案及風險,此亦顧及不同人的財政實力。
至目前為止,市傳只有「物流張」的49及50樓已售出,每方呎成交價5.1萬元,涉及金額25.21億元,買家為中資公司作自用。另其持有的43樓,現仍以意向呎價5萬元放售。至於盧文端持有的30樓,市傳有買家以呎價約4.3萬元洽至尾聲,涉及金額約10.7億元,較購入時升值逾三成。而同時持有的19及21樓,亦正放售,意向呎價3.9萬元。
該名人士指:「已由大摩幫助發行高息票據,買家付兩成首期,八成可選擇半年至一年期攤還,息率7.5至8厘左右。個別持有多層、大樓面買家,有意在票據到期時轉按至本港銀行,始終息口少很多。」但至今未見有買家成功找到銀行承按。
他不諱言:「有個別炒家見只需付兩成首期,深覺中環中心有得玩!以成交呎價而言,可在短時間再轉手仍有可觀水位,即使要付清貸款利息都有不俗利潤。有邊個炒家唔係咁計數?當然越早甩貨越好。」

馬亞木子:租金佳 暫不售

最大業主小巴大王馬亞木兒子馬僑生向本報指:「中環中心位置及質素唔錯,現在每方呎租金都有80至90元,租金回報都有3厘,日後續租樓面租金還有升幅,所以這刻不會出售樓面。不過中美貿易戰或影響商廈市道,將來就未知會否賣部份樓面。」
談及融資方案,馬直言:「買方採用投資銀行摩根士丹利的融資方案,目前正與銀行商討再融資,料可節省唔少利息。」

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