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2018年08月10日

狂加管理費
黃埔小業主vs和黃管理公司

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【財經專題】本港屋苑每年加管理費已是慣例,個別新盤獨立屋每方呎管理費高達8元,單幢新盤每方呎都要4元或以上。二手樓可能平一點,但要付維修費或要注資維修儲備基金。很多小業主對大廈管理收支並不了解,通告只看一、兩眼,普遍以為財政健全。黃埔花園住戶陳屯尼發現黃埔花園管理公司(和黃旗下),在經常增加管理費同時,多個期數的賬目卻嚴重虧蝕,於是號召業主設街站、派傳單,甚至開班教一班阿公阿婆(多為第一手業主)分析財務報表,與管理公司鬥法。
記者:王者馨

上月尾陳屯尼及一班義工業主,在黃埔設街站及派傳單,記者採訪時,發現有管業處派來的保安跟蹤及拍攝。當中有穿制服,亦有便衣保安在場監視。街站即使設置在黃埔花園範圍以外,保安亦窮跟不捨。

陳屯尼組織「黃埔號」

有傳聞指,保安接到上級三大指示,1)見有人派單張,是滋擾居民一律報警;2)見到掛橫額者報食環署跟進;3)從各期抽調保安員到各街站照相,把新來不認識派單張之業主,以紅箭嘴或紅圈,指出人頭並放到保安組群起底。
陳向記者透露:「我哋設街站時,警民關係組給了一個poe的編號作為這簽名運動之用。對於被拍攝及跟蹤事宜,有報警處理,但在場警員指公眾地方無法阻止為由而拒絕受理。」
陳屯尼是黃埔花園住戶,亦是10期第5座業主代表,自去年8月與管理公司開會後,至今未見再聯絡開會,還發現部份期數的財務報告表出問題。眼見很多業主為退休人士,在不知情下繳付管理費外,亦同時繳交維修基金費用,完全不明白賬目上每年都存在虧損。
陳屯尼做物流顧問,有會計根底,經常解釋業主心中的疑慮,部份年邁兼食老本小業主,極力推舉陳為代表。陳最終答應,決定集齊各小業主力量,組織「黃埔號」,再聯合區議員,實行與管理公司角力。

開班教睇資產負債表

陳屯尼直言:「我在組織黃埔號同時,定期開班教導小業主怎看每年的資產負債表。大家明白後,自然在賬目上一目了然。以日前開業主會的第11期為例,本年累積存款為1,083萬餘元,為何千多萬定期存款,利息只有2,267元?另一項在資產負債表上,有一欄「應付未付」款項高達343.8萬餘元,是指欠誰人的錢?為何沒入賬?」
「又例如第5座,管業公司在業主會上,只在powerpoint展示今年每個月都有盈餘,往往不將具體情況披露。實質現時屋苑內各期數面臨較大的財政虧損,管理公司應要務實研究滅赤方案,且向各期報告。」

以黃埔花園來說,因為面積大,有88座分12個期數,其中住宅實際得10個期數,管業公司會將所有開支抽取酬金10%。即使是黃埔毗鄰的海逸豪園,管理獻金僅5.5%。由於黃埔花園是一張大契包了各期數,期數與期數之間的公眾地方,如馬路、所有屋苑內的園藝等,會按各期數在屋苑公契所持的業權份數(面積)去攤分屋苑總賬開支。當中面積大的期數如2、9、11、12攤分比例就會較高,平均每個月各期數上獻金額約250萬元。「以去年6月為例,屋苑經理在毫無先兆下,忽然將期數總賬加大至3倍,直至到去年8月(通常每個月的財務報表都會隔兩個月才張貼在大堂),我才發現並要求解釋。」陳屯尼查詢各期座代表及業主,均無人事前得悉有關3倍的抽取。
經過業主追問下,陳屯尼透露:「管業公司才在2017年11月28日好輕描淡寫去解釋。以2013年與現時的財政作比較,如果將應付未付入賬,絕大部份期數都會虧損及出現赤字。第2期開會議時,面對嚴峻財赤,但會議討論預算環節時,竟然限制討論時間在20分鐘內!」

設街站收集業主簽名

發起組織黃埔號,原本群組只有24人,之後增加至超額256人,要放在更大的群組,並在兩周內進行連串行動,希望有更多小業主知道事情進展。「第一步是設街站,希望收集到2,500名業主簽名,現大業主佔21%,若拿到四分一籌碼,可望要求屋苑經理失當問責。」他們又要求和記黃埔地產公司董事總經理周氧淦,出席由小業主籌備的「業主大會」正面回應業主訴求,並以半年為期在屋苑管理上作出明確改善。
黃埔另一問題,是現時商住攤分比例按公契而訂,但經歷多年變化,比例不合時宜。以第4及9期為例,食肆增多對公共設施的負荷比普通商舖大,如渠道淤塞及污水倒灌問題,對商場樓上的小業主往往構成沉重的維修開支。陳建議:「商場應以實質情況作持續性補貼,重新調整商住攤分比例以達致用者自付的原則。」

黃埔花園共12期,其中1、3、9、11、12期,管理公司不斷游說代表用「特別基金」或「維修基金」去補貼恒常開支。如第1期現時每月管理費1,344元,較去年的1,274元微升,第9期每月管理費880元,較原有836元微升。不過,陳屯尼透露:「加幅不大,但事實往往在儲備上就這樣被掏空。此外,慣常有巧立名目開立特別獻金,要求業主分24期再繳交多一筆。」
本報在10天前致電和記管理有限公司進行查詢,惟截稿前未有回覆。有小業主指,「昨天管理公司在大堂張貼通告,指出有座數有虧損主要是收支不平衡所致,歡迎業戶多參與業主會。我們都唔同意佢哋的通告,屋苑經理根本迴避問題。」

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