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2018年08月17日
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業主會直擊 自爆「炒樓發達法」
創辦人:我唔做醫生搞劏房

Kelvin向在場近70個聽眾力銷劏房生意,並自爆業主會成員早年的「發達方程式」。

【放蛇報道】去年10月,以社企自居的「民社相寓」有一個鴻圖大計,目標是找來善心業主,以略低於市值租金放租單位,再間成「優質」劏房出租,以解決居住問題,於今年2月已落實分間了213間劏房。
這個「民社相寓」,由慈善機構扶攜會和私人的香港中小型業主會(業主會)合辦,「劏房波」陳茂波坐鎮做顧問的香港社企策劃公司,則是項目發起人之一。其中業主會最受爭議的是,會內各幹事買賣不下於數百個物業賺錢,涵蓋住宅、工廈和商舖。本報近日放蛇出席業主會的物業課程,直擊成員自爆當中的「吸金遊戲」。
本報記者

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記者翻閱業主會的網站介紹,聲稱由數位物業投資者成立,單是一名叫Ken的創辦人,便擁有過百個物業,每月租金收入逾百萬元。業主會不定時舉行講座,每位收費100元,記者在網上報名,當日講者是自稱另一創辦人的Kelvin,他向在場近70個聽眾,力銷劏房生意,「(物業)3%嘅回報係完全唔合格㗎!8至10厘就合格喇,我哋理念係憑經驗同技術,去做分間單位(劏房),令每一筆投資釋放更大租值!」
老練的Kelvin不但說之以利,還動之以情,透露自己原本是一名醫生,可以年賺過千萬元,還因為做醫學研究奪得獎項上過雜誌封面,「但如果我當年淨係做醫生,今日未必買到樓,我有一半醫生朋友係未買樓,其實好痛苦,因為低息環境下資產升值太快!」他自揭轉運成功,皆因識到朋友學習物業投資,「點解我會來搞呢啲(課程),我真係想幫香港冇呢啲知識嘅人!」而Kelvin口中的知識,便是如何合法地在物業市場賺到盡。

自製成交 「零成本」上車

他自爆業主會成員早年的「發達方程式」。在2006年樓市上行期間,只要懂得以細緻的操作方式「摸貨」炒樓便能致富。以銀行估價為100萬元的物業作例子,當看見有業主僅開價80萬元,較銀行估價有一定折讓,便向業主埋手。以立即付一成現金作訂金來勸誘,勸業主以70萬元放售,得手時便簽下必買必賣的臨時買賣合約,然後在翌日再以100萬元把有關物業轉讓給一名「另一人」。
之後,經由這名「另一人」向銀行造七成按揭、取得70萬元的貸款,趕在期限前向業主付上餘下的九成款項,如是者便成功「零首期」買樓。經這連串步驟後,有關物業的最新市值也變成100萬元,投資者會據此向買家溢價數萬元來出售,一旦成功,便能無本生利賺三十多萬元。風險是,市況突然逆轉會損手收場。
當年無本生利,今時今日就要搞劏房。「如果我哋按照《建築物小型工程規則》入則,由認可人士簽圖則,電力供應、消防條例各樣衞生環境遵守指標,已經可以合法分間。」

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課程學費$6,800 會費逾3萬

業主會想幫大家發達,但要「受幫助」也不容易。上完這個講座,首先要交6,800元上4堂物業基礎知識課程,為了說服現場聽眾付錢上堂,講者Kelvin力銷有關課程可產生147萬元價值,「當市價400萬嘅物業,低水一成周街都係,我哋教大家尋找低於市值三成嘅筍盤,係咪值80萬?將收租物業回報由3厘變到去10厘,多咗7厘,係咪值28萬啊?」
至於其他「價值」,則包括財技等方面的教學,「上晒呢4堂,我哋會將投資物業有關嘅經驗同知識傾囊相授!」這4堂課只是開始,之後還要另交逾3萬元做會費,才有機會和業主會合作,齊齊食劏房生意等大茶飯。
與業主會合作「民社相寓」的扶攜會,本身是一個提供醫護和照顧服務的機構,可從租金收一成金額作為「管理費」。它們以旗下一個位於尖沙嘴海防道的項目為例,表示以每月20,000元租下這個實用面積750呎的單位,之後分劏成6個面積介乎100至130呎的劏房,以平均呎租49元計,6間劏房的月租介乎4,900至6,390元。這樣轉租劏房,計落可收回36,750元,增幅達到84%。
香港樓市越走越好,但全港平均呎租其實遠低於民社相寓的定價水平,據中原統計,全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積平均租金,在上半年每呎36.9元;另一間物業中介龍頭美聯的數據亦顯示,6月份全港平均呎租為38元,都較「民社相寓」定較為低。

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