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2018年08月19日

【按揭星探】
2.15%封頂息率 「筍plan」最後召集

子非魚認為,下月本港銀行調高最優惠利率的機會大增。

上星期,近乎所有銀行都調高了新造H按封頂息率,由2.15%調升至2.35%,大部份都在本周劃線,即新申請會以最新條款為準,供樓負擔將會稍微加重。

不過如果業主劃線前遞交申請,理論上仍可鎖定2.15%封頂息率。也有個別銀行延長寬限期,月底前遞交申請及所需文件仍可選擇2.15%封頂息率計劃,可謂是今輪「筍plan」的最後召集。

封頂息率實際是一條安全線,防止一個月港元拆息飈升時業主利息支出超過某水平。現時大型銀行新造H按封頂息率一般定為2.35%,個別中小型銀行最低可至2.25%,有些銀行會視乎申請者入息、銀行關係等因素釐定優惠條款。例如業主於申請按揭之銀行持有出糧或理財戶口,可嘗試申請2.25%封頂息率的H按計劃。

事實上,過去一年由於H按接連減息以及15%買家印花稅實施,很多聯名業主為「甩名」釋放「人頭」再次置業,觸發轉按熱潮。根據金管局數據,5月份轉按宗數急升至3,490宗,佔總按揭宗數接近一半。

今年下半年,美國聯儲局尚有兩次加息窗口,轉按活動會不會沉靜下來?筆者認為只會輕微下跌,原因是2.15%與2.25%利息分別很少,每100萬元貸款額,每月供款只差約50元,但轉按現金回贈最少2%,以400萬元貸款額計算,扣減5千元律師費後尚有超過7.5萬元現金回贈落袋,200元利息開支上升顯得微不足道。

而且近年樓價急升,兩年前買樓借七成至九成按揭之業主,可以將原有計劃轉按至六成,而毋須增加貸款額,退出按揭保險後並可取回15%退保費。事實上,早年採用H+0.7%「世紀平plan」業主近月亦日亦開始申請轉按,原因是當年封頂息率高,故趕尾班車將封頂息率撳至2.15%至2.25%水平。

筆者預期,在美匯指數持續走強,港元在弱方兌換保證徘徊之際,資金或會有新一輪流走,下月本港銀行因應美國聯儲局加息而調高最優惠利率(Prime rate,P)的機會大大增加,屆時供樓利息成本上升,及時轉按以獲取現金回贈是抗加息的一種方法。最後溫馨提示,轉按一般是罰息期完結前3個月申請,期間可以鎖定H按條款,如想於更早時間申請,則要視乎銀行能否酌情處理。

子非魚

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