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2018年08月19日

趣BLOG BLOG:騰訊free fall輪到樓? - 股榮

大半年前網上流傳一句改篇金句:「問君能有幾多愁,沒買騰訊沒買樓!」風水輪流轉,最新版本,變成了「騰訊free fall輪到樓,一股不留長租樓」。
股王騰訊自1月底高位476.6元,跌至上周四收報325.8元,累積跌了150.8元或32%。如果年初說騰訊會跌三分一,大部份人會嗤之以鼻,然後說股王「有買貴冇買錯」,跌一成已經要飛撲、跌兩成仲唔執到。但當跌夠三成,大家堅過石堅的信念,卻開始動搖,開始質疑股王已經變質、30餘倍PE估值太貴、太過倚賴手遊,昔日的優點,統統淪為缺點。
股票當然會變,但變得更快更絕的,是人。騰訊free fall後,下一個步後塵的,將會是港樓。凡是資產,總有升跌周期,騰訊如是,港樓亦如是,誠如4月底曾寫過〈樓價騰訊化〉,如果股市跑先樓市半年的傳統不變,下半年港樓將會遇到考驗。
將騰訊與樓價過去10年(2008年7月至2018年6月)走勢一併比較,兩者走勢相當一致,相關系數達到0.76(數字介乎正1與負1;越接近1,相向關聯度越高)。這當然不是指騰訊與港樓同榮同枯,只是想帶出,一隻大家以為長升長有的股王,總有一天會停下來,然後回吐三成。往後是繼續墮落,抑或反彈轉勢,已經是後話。

港樓是升是跌,我仍是以6月底〈人仔.港股.港樓三角關係〉作藍本。港股、港樓睇人民幣造化,人仔唔掂,港股根據往績亦同步下挫。至於港樓,樓價反應一般較股市慢兩至三個月,港股升也騰訊,跌也騰訊,全球資金湧回美國,本港銀行體系結餘亦拾級回落,作為全球資金進出最方便的港股,此刻就是快靚正的ATM,至於走資速度快慢,視乎人幣貶值速度。
最關鍵的價位,就是當人幣兌美元跌穿7算(相當於每百港元兌90人幣)。2015年人幣暴力貶值,一直貶至2016年底,當時人幣兌美元於6.9913止步。
樓價跌一成,大家可能會搶住入;當跌夠兩成,這是千載難逢的機會,惟跌夠三成,再不會是「不要騰,只要訊」,而是重演目前騰訊劇本,質疑港樓變質了,屆時人心亦會逆轉。
樓市長線升值,這點我不懷疑,但樓市同樣有升跌周期,這點毋庸置疑。有能力上車的,簽買賣合約前可問自己一句,是否能承受樓價跌兩成甚至三成的準備。
去年底曾寫過,「(2018年)香港跟美國加息,樓價估計調整兩成,如年底CCL最終不低於135(當時為165),此欄及fb不會再談任何樓市的相關資訊」。8個月後CCL升至目前約188,賭約仍然有效,CCL未能回調28%回到135會當輸。

股榮
http://fb.com/stockwing1

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