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2018年09月19日

真心真話:樓價「假跌」更應置業 - 汪敦敬

在低按揭情況下,樓市新常態的循環周期不是泡沫周期,而是由租金及低息支持的升價循環。 資料圖片

樓價下跌了,我早於3月28日在本欄撰文「樓價隨時可跌一成」!不過,樓價會調整不等於會轉勢,除了樓花及相若產品的二手板塊外,居屋、私樓600萬三房及500萬兩房,我認為現在也是在「假跌」狀態!
今天仍有人提泡沫爆破的循環周期!其實低按揭又何來泡沫爆破的周期?新常態的循環周期不是泡沫周期,而是由租金及低息支持的升價循環!與當年97年的資金減、息囗增加、借貸比率高的跌價循環基本條件剛剛全部相反!
作一個簡單的比喻,假設市場只有十個人,五個人本來是買樓的,另五個人是租樓的,到了靜市,五個買樓的人裏其中三個改變主意由買變為了租!表面看樓價是跌!但因為租的人多了,租的「值」就轉強,最後每次周期都是「先價跌,後租金升,之後樓價再上」循環不斷!其實如果不大增供應,所謂跌市只是將買的上升能量移去了租的板塊而已!所以這個跌是假跌!
而正因這十個人裏面變了八個人租兩個人買的關係,令資金泛濫的市場更少了三個買家去借貸,於是銀行在水浸之下更加要給予更加多的優惠予仍在市場的兩個買家,於是入市者的成本將更低,收獲亦更豐厚。問君知否,打造有資產人士大豐收這新世道,除資金氾濫的超低息外,正是棄買從租的「唱淡朋友」啊,筆者想說出一個事實,希望抗拒置業的人好好去深思一下。

汪敦敬
lawrance@manyw.com
本欄逢周三刊出

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