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2018年10月07日

趣BLOG BLOG:「樓價」步技術性熊市 - 股榮

現階段說港股步入熊市,十個人有九個同意,但說港樓步入熊市,十個人恐怕沒一個同意。
傳統上,當資產價格自高位跌兩成,可界定為技術性熊市。恒指由1月底三萬三回落至目前水平,已跌夠兩成。差估署上月數據,私人住宅指數連升28個月後首錄跌幅,按月跌條毛式回落0.08%,距熊市定義還遠。標題所講「樓價」步技術性熊市,是指恒指地產分類指數(HSP)。

M2最新數字值得注意

HSP由年初高位44445點,至上周四低見35444點,累積跌幅20.3%,剛好符合步入「熊市」要求。HSP包含多隻中港龍頭地產股,如自高位計,恒隆(101)累跌31%最誇,長實集團(1113)及恒地(012)同樣累跌24%,新地(016)及新世界(017)高位回落20%,最硬淨竟是昔日大好友的信置(083),回吐約12%。
當然,地產股股價跌不代表樓價會跟跌。翻查過去20年HSP高位回吐逾兩成的例子,過去6次中,有5次差估署本港樓價指數是跟跌的。至於另外一次,2010年10月至2011年10月間,HSP就算高位跌四成,同期樓價卻逆市升14%。
究竟今次樓價是調整抑或大跌,誠如過去兩篇blog所言,要睇人民幣走勢,以及香港M2情況(有興趣可按文尾兩篇文章),前者人民幣受美元強勢下,在6.9關死頂,後者M2最新數字或者更值得讀者注意。
本港M2自4月按年增13.6%後,連續4個月呈單位數增幅,7月及8月份升幅只有4.5%及5%。M2港元部份5月為7.2744萬億元,7月降至7.2680萬億元,8月再降至7.2621萬億元,3個月減少123億元。4月份金管局開始接錢買港元,銀行結餘收細,資金流走步伐相對整體M2,仍然佔很少部份,但是否爆貿易戰、人民幣弱、中國經濟差、港股跌,對資金流都沒影響,對樓價毫不礙事,由M2數字可以話你知,當然不是。
加息不會是推冧樓價的元凶,但背後牽涉的資金流,由股滙債市場可以赤裸裸告訴大家,萬億計熱錢正源源流向美國,當亞馬遜將最低時薪加至15美元(約117港元),儲局主席鮑威爾不諱言加息會超過中性水平,可以想像加息短期內不會停止。息差下,資金再流出港元機會頗高,而每當政府對樓市最着緊、措施越多、供應最到位的時間,往往就是反高潮的一刻。
董伯伯前車可鑑,周三林鄭施政報告,對樓市的啟示,希望只是這十個字。「不要怕,只是技術性調整」。

延伸閱讀:
人仔.港股.港樓三角關係( https://bit.ly/2tLRWc3 )
走資=樓價跌?( https://bit.ly/2RpMMfM )

股榮
http://fb.com/stockwing1

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