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2018年10月22日

貼地風管:香港住房問題(四) - 鄭發

若私人市場仍以價格競爭,但公共房優先分配給最有需要的人。這樣重新配置公私住房供求,有望改善劏房呎價貴過豪宅的怪象。 資料圖片

前三篇簡單搭了框架,今篇提出方向性的建議。

局限條件的分析:
1)除非全面禁止非香港居民買房,根本無法扭轉供不應求這局限條件。

2)全面實施禁止非香港居民買房的難度非常高,反效果又多,不可取。

3)就算政府能有求必應,實施速度仍是難題。如太慢,租金便未能大幅回落;如太快,或過度推跌樓價。還有一項風險:當周期逆轉,樓價下跌,住房需求回到較大單位時,地產商較早時供應大量的納米房可能變成「超級蟹貨」,最終影響金融穩定。這引伸一個技術問題:如市場推出大量住房,銀行體系能否/應否支持相關的按揭需求?

通盤方案:
4)根據上述的局限分析,再加上兩個假設:各界願意付出很大代價解決住房問題;政策目標是「租金佔基層家庭收入比例以某速度下降到某水平」。要滿足這些條件,只想到一個「理論上可能」的方案,要點間列於如下。

5)徹底分開住房需求和投資需求:現時有兩類人對樓價高企不滿,第一類是負擔不起昂貴租金的基層,第二類是上不到車的中產。從社會公義而言,有限資源應先幫第一類人。

6)點樣「徹底」分開住房和投資需求?就是提供公營租住房,並考慮暫停一切「有投資元素」的資助計畫,包括居屋。以現時住房問題的嚴重程度來看,這類住房變成缺口。想盡快達成(4)的政策目標,唯有暫時封住這缺口。

7)這方案的特色是高度分隔公共和私人住房,總供應和總需求都不變,但供求的分配方法和分佈會變。私人市場仍以價格競爭,但公共房優先分配給最有需要的人。這樣重新配置公私住房供求,有望改善劏房呎價貴過豪宅的怪象。

8)這方案不牽涉賣地,政府保留土地擁有權,將來問題解決,可善價而沽。

9)政府不賣地,財政盈餘直接用在有需要的人身上,可能有助避開一些公共財政上的技術性問題,例如減少派糖。

10)由政府設計住房,能否設計一些較靈活的劏房,有需要時合併回正常面積的住房呢?
下周再續。
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鄭發
金管局前助理總裁
本欄逢周一刊出

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