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2018年10月22日

笑到最後:幾時買樓收租? - 高明

租金較貼近實體經濟,泡沫較少,現時只出現劈價潮,暫未見劈租潮。 資料圖片

以前我哋普遍會認為,泡沫爆破之後,股市、樓市、經濟,會一齊衰,過去亦都見過唔少次類似嘅經濟危機,隨後發生嘅就係政府用錢來救市。好難想像到現時嘅情況:股價、樓價不斷被劈價,恒指不斷向下沉底,樓市買家劈價一劈就球球聲;不過,同時出現嘅情況係,香港起好幾個千億工程後,仍有力推萬億人工島,天水圍剪髮嘅阿婆亦可一炮過幫仔買樓。

香港政府嘅行動已反映整體香港資產階級嘅財政狀況:荷包有錢,但唔願意現價追買。人工島更加係另一指標,證明香港財多到要倒落海,冇政治任務嘅一般市民,毋須喺呢個時候焗賭。今浪可能會繼續陰跌,但高明賭金融危機出現機會甚低,直至人工島出現超支再超支則另計。

至於咩人掟貨?除咗少部份理財不善嘅港人外,則大部份為中國人及北水,過去幾年炒起港樓港股,今日撤資打回原型。

有以上嘅背景,香港有好多天水圍剪髮婦咁嘅資金,其實最後都係等時機買樓收租,或者買收租股,只係𠵱家未啱價。

資金湧入令資產價格上升,但租金較貼近實體經濟,泡沫較少,現時只出現劈價潮,暫未見劈租潮。

所以假設冇金融危機,租金減價就係一個訊號。一旦出現租金普遍劈價,業主要用低於市價先租得出,然後失業率冇因為中美貿易戰或加息而大增,即連租金嘅少少泡沫都回歸正常水平,純為收租應值得諗。

當然,最經典入市訊號係「供平過租」,意思係上會畀完首期,每月供款仲少過租金,投資者買入後出租,業主竟然仲有錢袋。類似情況喺08年至09年出現,更係造九成按揭,供款仍然少過出外面租樓,咁絕對值得入市。但如果泡沫膨脹到今日嘅級數,一下子回到十年前無QE水平,則需要嚟多次金融海嘯先到價,到時你都上唔到會啦!所以暫時排除呢個可能性。

高明
http://fb.com/bigricetea
本欄逢周一刊出

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