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2018年10月28日

趣BLOG BLOG:樓價「假」跌
負資產「真」湧現 - 股榮

反映二手樓價的中原城市領先指數,上周跌0.16%,四周合共累計跌了0.98%。當全城二手紛紛減價沽出,名義上滯後兩至三周的指數,仍然同大家講,樓價只是跌條毛式「假」跌,真相是甚麼,業界朋友及從業員應該知道底蘊。

而當一手大型鐵路沿綫盤,首批居然賣不足四成,不單是開錯價問題,而是,一班有實力的炒家或準買家,已嗅到中美貿易戰下,中港經濟表面仍然昇華,但寒冬暗裏已經降臨。遲買平幾球,Cash is king的時代即將來臨,未來樓市會重現數個現象,最傷的,就是負資產,這是今年買樓市民所面對的困境。

二手真劈假跌,數字是否騙人,大家落去代理舖指住「今期至筍」單位,然後問番年中新高成交價,放盤價平一球是新常態,用兩個個案解釋。

嘉湖山莊麗湖居1座高層F室,兩房實用442呎,今年7月成交價588萬元,呎價13,303元創屋苑歷史新高。最新估值(中銀517萬元,滙豐538萬元),估值較造價低最多12%。屋苑兩房造價已跌穿460萬元,景湖居1座中層E室,實用446呎,剛售456萬元,呎價10,224元,較歷史新高呎價低23%。

金獅花園金豐閣中層3室,實用260呎,今年8月以510萬元成交,呎價19,615元新高,最新估值(中銀465萬元,滙豐449萬元),估值較造價低最多12%。屋苑最新錄得成交,同座金豐閣高層5室,實用面積266呎,成交價420萬元,呎價15,789元,較8月成交呎價低20%。

透過按保計劃,上述兩單年中所創的新高成交,仍可承做八成按揭,惟樓價此刻的價值,已低於銀行估值逾一成,同類單位最新成交價,更較新高單位價低兩成或以上。當物業市值,低於原先向銀行借貸的金額,這就是負資產。

負資產的噩夢,很多人未經歷過,包括現時樓市生力軍的80後至90後一群。但2003年最高峯時,負資產家庭達到10萬戶,佔所有按揭比重超過兩成,涉及金額1,650億元。

過去數年資產價值大幅膨脹,加上金管局名義上限制按揭成數,實際上為銀行風險把關,但樓價急轉直下的最受害一群,恐怕就是靠父母幹勉強上車、用六球內買劏房的年輕買家。為求出貨,發展商奪命按到樓價120%的賣樓Plan,甚至是有呼吸無壓測的包借計劃,未來將衍生千計負資產,受傷的不但是買家,更慘是耗盡養老金甚至將供完層樓再抵押套現的父母輩。

多年來在Blog專欄強調,上車是需要的,但要為樓價調整兩成甚至三成作好心理準備,財政負擔計到數,而非全靠父母,可以去馬。樓市或供樓周期長達十年廿年,其間一定遇上低潮,但計到數、有能力的,縱遇逆流只要咬緊牙關可衝過。

負資產不可怕,冚家散最可悲。

P.S.
有連登網友為股榮去年底設下的「今年樓價跌兩成」預測倒數,中原指數年內還會公佈多9次(9個星期),要由現水平184跌至135,即兩個月要跌27%。輸了不再寫樓市評論,對我沒有影響,由始至終,Blog只是股榮用理據、用數據去寫覺得正確、非人云亦云股樓評論的平台,結果是正確與否,讀者心裏有數,自己問心無愧已夠了。指數跌至135,wait and see!

股榮
http://fb.com/stockwing1

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