› 選擇地區
三藩市
紐約
洛杉磯
其他美國地區
香港 台灣 北美
 
2018年11月11日

趣BLOG BLOG:樓價會冧 租金難大冧之謎 - 股榮

樓價下跌趨勢明朗化,有網友想了解租金形勢。理論上,樓價跌,租金亦相應調整,但跌幅一般少於樓價。如果樓價跌三成的話,整體租金跌幅估計跌約兩成,這主要基於昔日數據及目前租金回報水平推測。

統計過去30年差估署數據,樓價指數期間飆升近9倍,租金指數僅升兩倍。由1989年至1996年,租金指數一直跑先樓價指數,1997年全城炒樓,樓價指數首度超越租金指數,但隨住金融風暴爆破,樓價直插,租金指數重越樓價指數,一直至2003年。

2004年開始,樓價指數升幅反領前租金指數,直至2009年開始,樓價指數升幅開始大幅拋離租金指數,樓價過去10年升幅為2.2倍,租金同期升幅是0.7倍。

要推測未來租金跌幅,首先要了解,過去10年樓價遠遠跑贏租金的關鍵。2008年海嘯後,以美國為首的國家開始無限量寬放水,資金泛濫下,樓市較股市佳,某程度上得益於當時曾蔭權政府開始以辣招(額外印花稅,SSD)打擊樓價,但在居屋近乎零供應下,投資客或用家都搭上這班升市順風車,往後辣招越多,變相令市場潛在供應越少,令樓價非理性亢奮。

樓價升惟租金升幅未同步,原因是租金佔市民入息水平已到達臨界點,租戶只能出同一筆租金而越租越細。由2015年開始,A類單位(面積430方呎以下)租金回報率已低於3厘,最新是2.6厘,其中較大型單位,回報更低至2.2厘水平,豪宅更只有2厘。單位越細、呎價越貴、呎租越癲,這是樓市的荒謬。當港元存息超過兩厘、美元存息達到三厘,買樓收租投資基本上是戇居,要令炒家重新入市,方法只有一個,就是樓價跌幅大於租金跌幅,當樓價指數與租金指數的差距收窄,租金回報始能提升至合理範圍。

1997年9月,樓價指數及租金指數同月同頂,至2003年7月樓價指數見底,累跌66%,租金指數遲兩個月見底,累跌49%,期間租金回報率由4.2厘升至6.3厘。對上一次2015年調整,樓價指數跌11%,租金指數只跌8%,惟回報率於半年調整期間,僅升0.1個百分點。

樓價如跌三分一,重返4年前(2014年底)水平,租金如跌返4年前,跌幅大約19%。當美國開始收水,過去不正常的事亦會回歸正常。升得越癲的劏房,未來「冚包散」的幅度將會是整體的一倍。例如整體樓市跌三成、劏房跌價六成是正常,而劏房呎租動輒每呎70、80元的現況,未來將會跌一半先有市場。

P.S.:CCL最新報182.7,按周跌0.53%,距離年底預測目標135,還要多跌26.1%。年底前還有七個周日全部寫樓,下一篇寫發展商拒絕減價,近月只以高按揭成數、呼吸plan等優惠促銷,但其實背後有「另類方法」,實際可減價高達一成。還有六篇,大家不妨畀吓意見,想睇甚麼樓市數據及題材。

股榮
http://fb.com/stockwing1

關心你飯碗,貼近你生活,即Like「蘋果ATM」FB專頁!
返回最頂
壹傳媒: 香港 台灣 | 私隱聲明 服務條款 刊登廣告 聯絡我們 招聘
© 2019 AD Internet Limited. All rights reserved. 版權所有 不得轉載