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2018年11月14日

立論:樓價跌70%? 除非…… - 林少陽

要樓市跌70%,恐怕比股價跌至四位數字更難。 資料圖片

現在,人人都說港股正身處熊市,最大膽的預測,說恒指要跌到四位數字,樓市則跌七成。正如經濟學家凱恩斯話齋,長線而言,我們都必有一死,太長遠的預測,做來都沒太大意思。這一刻,我只知去年今日,有港股大好友曾預言,港股好快見4萬點。之後點,不用我多講。

在金融市場,有兩件事是肯定的:第一,在短時間之內,很多意想不到的事可以在市場內發生;第二,在無錨的法定貨幣(fiat currency)制度之下,貨幣供應傾向以高於實質經濟增長的速度增長。基於一,我們要知道預測的不可靠性;基於二,我們要明白任何具稀缺性且能產生穩定現金流的資產,都有價格持續升值的傾向。

有股壇老兵可能會反駁,說市場上不少股份,股價不單不能長升長有,不少還要不斷向下炒。背後原因,十居其九都是大股東心術不正,視上市公司為自己的私人會所不斷增發新股攤薄股東權益,或是相關行業前景暗淡,管理層經營不善,業務營運連年虧損。

比恒指見四位數更難

在金融市場內,心術不正的管理層,數量未必少過正派的大股東。幸運的是,經營得法的公司市值會不斷膨脹,搵股東笨或經營不善的股份,市值則越來越縮,最終會被投資者所捨棄。因此,全球大部份股市,即使出現不少害群之馬,總市值依然是升多跌少。

港股過去十年的表現,可以用強差人意來形容,主要是因為中國經濟增長表現大不如前,以及政府太多有形之手破壞自由市場運作所致,但即使如此,亦未至於整體大市要賤到要時光倒流,在不久的將來重返沙士價。畢竟,目前全球的貨幣發行量、企業盈利能力,與2003年時比較根本不可同日而語。

與股票隨時可以無限量印製不同,物業的供應周期很長。要本港物業像1997年至2003年一樣,高低位跌近70%,必須要有一個很有決心大幅增加供應的政府,再加上一個極度高槓桿借貸的樓市,才能將樓價推向萬丈深淵。目前本港過半物業已供滿樓,整體平均按揭成數遠低於1997年水平,特區政府最近收返山頂拍賣地皮,反映政府的土地供應政策,依然未見有重大改變。要樓市跌70%,恐怕比股價跌至四位數字更難。

林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出

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