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2018年11月18日
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趣BLOG BLOG:曲線減價 新盤不能說的秘密 - 股榮

新盤劈價由將軍澳南揭開序幕,藍塘傲12伙貨尾劈價求售,減幅5%至14%,成為將軍澳南歷來11個新盤中,首個劈價盤。其中8座16樓G室兩房連天台特色戶,實用面積634呎,最新定價1,530.6萬元,較去年7月定價1,779.7萬元低249.1萬元,減幅14%。發展商麗新發言人講了一句說話引起我注意,「與其增加宣傳費,不如將樓盤直接減價,優惠用家」。

這句表面上充滿客氣的說話,背後潛台詞是甚麼,解讀前可先了解發展商宣傳費事宜。樓盤展開銷售活動,離不開媒體宣傳,即使近年新增網上KOL軟銷,使費有限,賣樓用得最大的一筆費用,叫代理佣金,促成一宗新盤成交,就算是鍊得最盡的長實(1113)或以品牌掛帥的新地(016),最少亦有2.5%以上佣金,其他新盤一般有3%或3.5%以上。

換言之,一宗千萬成交,代理成功促銷,完成後會有最少25萬元佣金收入。

高佣金變相有額外回贈

當然,發展商質素、樓盤開價高低及單位種類,甚至地產市道優劣,都影響佣金比率會否大幅調升。收到一份2018年各新盤佣金文件,詳細列出158個盤目前貨尾佣金比率,結果是有35個盤佣金比率是5%或以上,當中由有利發展的利港灣18及豐泰發展的棗梨雅道3號,佣金達到10%。

究竟代理回贈佣金,大約佔幾多,可以用上市公司美聯物業(1200)資料作參考。美聯去年收入53億元,佔開支最大兩筆數,分別是員工成本,以及「回贈」,回贈金額按年升33%至13.5億元,相當於總收入的25%。

發展商實行高佣政策,表面上是加大力度鼓勵代理推銷有關樓盤,但行內人都深明,大額佣金其實代表發展商曲線減價,代理叻仔當然可全數獲得,而更多的,是代理會向買家作額外回贈。

發展商考慮的,最重要還是田土廳成交價,仍然是新高價、破頂價,令到早前買落單位的業主感覺良好。

當然,香港未必會發生如大陸樓盤減價而出現的「維權」發爛渣事件,但發展商最擔心的,是明減實劈,會掀起一班未上會的買家撻訂,甚至令市場氣氛更加惡劣。

大部份發展商近年慣性越賣越貴,不輕易減價,即使近月有數間發展商「開錯價」,首輪銷售只賣出兩三成貨,隨後只焗住「招標」,大家不時見到招標及貨尾單位錄破頂成交,原因:你懂的!

P.S.:CCL最新報180.4,按周跌1.28%,距離年底預測目標135,還要多跌25%。CCL連跌7周共3.32%,是真滯後定真假跌,留給各位判斷,但既然一開始用CCL作指標,就遵守遊戲規則。年底前還有六篇,大家不妨畀吓意見,想睇甚麼樓市數據及題材。

股榮
http://fb.com/stockwing1

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