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2018年11月22日

利字當頭:樓價跌幾多先見底? - 利世民

香港二手樓市場就算未入冬,也似乎在深秋。 資料圖片

香港二手樓市場就算未入冬,也似乎在深秋。問題是,春天究竟距離我們多遠?

有人會用收入中位數去推測所謂「合理樓價」。話說,個人理財專家建議,每個家庭可負擔的樓價,約為家庭入息的七倍。假如以香港最新的家庭入息中位數推算,一般家庭能負擔的樓價約為230萬左右。收入相對高一些的專業人士家庭,能夠負擔的單位則約為350萬。

不過,用這種方法推算樓價是粗疏的和不科學的。一來,學術一點說,樓價和收入的關係不是單向亦非線性,當中各種參數的影響亦互為因果;所以,任何以單一因素去預測價格的所謂方法,基本上都可以不理。

二來,香港這個城市,有過半家庭居住在政府資助房屋,這個現象之下的排擠效應(crowding out effect),令到香港私樓市場偏向高價,所以別的市場用的比率,在香港並不適用。

最後,也是最重要的因素,就是住宅作為一種資產,需求並不完全取決於住屋的需求;換句話說,作為投資的工具,樓價跟一般人的負擔能夠背馳,沒有甚麼奇怪之處。

當然,以上所講的,都是簡單常識。偏偏,甚麼樓價最少跌幾多成的評論,往往最吸引眼球。假如你想知道樓價跌多少才應該入市,我可以答你:「個市剛剛開始跌就話知幾時見底,咁嘅說話你聽吓就算啦。」

利世民
http://fb.com/leesimon.hk
本欄逢周二、四刊出

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