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2018年12月05日

立論:邊類地產股最有潛力? - 林少陽

在投資的世界,取得回報主要有兩種手段。第一是以合理的價格買入回報穩定的資產;第二是以高價買入將來可以更高價賣出的資產。

第一類投資,通常是有數得計的資產,如不動產、債券、房託之類,買家通常較關心資產的現金回報(租金、股息或債息),較少依賴透過資產升值取得回報。第二類投資,通常為增長型股權投資,或一些炒供求的投機性的資產(如上期提及的比特幣),通常相關資產較少甚至不能提供現金回報。

在類固定回報的資產當中,買入價往往決定了回報的高低,部份類固定回報資產會有通脹掛鈎的特性,例如本港多隻公用股、房託及收租股。本港地產股過去十年的複合年均總回報(股息加股價升值),名列前茅的並不是公眾最熟悉的發展商,而是以工商物業收租為主的包租公。

附表可見,過去十年回報表現最可觀的安全倉(237)及永泰(369),兩者均曾多次出售資產,前者出售資產後多次派發巨額特別股息,後者則以極優惠的價錢,出售關聯公司南聯地產(1036)予萬科地產(2202)。除此之外,兩者最大的共通點,是2008年的時候估值都是出奇地便宜,分別為0.12倍及0.09倍。

市賬率具參考價值

其他過去10年表現最佳的地產股,除了曾多次大額回購股份、變賣資產及重整物業投資組合的領展(823)之外,平均市賬率都在0.2倍左右或以下。

過去10年,最傷透股東的心的地產股,是近年將發展重心轉移至中國大陸的恒隆地產(101)及其控股公司恒隆集團(010)。另外,資產質素不俗的新地(016)、經營極之保守的合和(054)都在敬陪末席行列,那是因為在金融海嘯期間,投資者太過惜售。這四間過去10年表現最差的地產股,當年的平均市賬率高達0.65倍。

能夠準確預知未來的超人,致富當然無難度。沒有預知能力的凡人如你我,只能靠分析。物業投資頗像定息工具,買入價決定了未來回報。目前本港物業回報超低,惟地產股平均息率有4.3%,平均較資產淨值折讓逾50%,它們的平均資產負債比率極低(4.8%),對相樓升跌的敏感度(1.05倍),遠低於借50-70%按揭的置業者。
(作者客戶持有安全倉及永泰股份)


林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出

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