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2018年12月05日

MyGut者言:末日博士vs無腦博士 - 徐家健

在低息低折舊率的穩定市場,樓價要三兩年間大跌一半,市場需要意料之外的壞消息。
資料圖片

「樓市跌四成絕對唔意外」、「樓市最恐怖會跌七成」、「豪宅急下滑或見沙士價」,末日博士滿口泡沫,卻不知道他們的斷估本身才是越吹越大的泡沫。傳媒為博收視,「短短四個月劈價近兩成」的新聞亦越劈越入肉。先要問,樓價今年究竟跌了多少?根據差餉物業估價署,1月份的私人住宅售價指數是358.4,最新公佈的9月份數字是388.8,頭三季升了8%!跌的,是7至9月兩個月間,指數從歷史高位394.8微跌了不到2%。然後呢?反映二手樓價的中原城市領先指數,亦只由8月初高位188.64跌至11月尾的177.39(約6%),但相比年初的165.59,仍是有升無跌。

說過了,樓價有明顯momentum,難測的是何時轉勢。今次由升轉跌持續了四個月,除非有利好消息刺激,一跌再跌是意料中事。然而,短期內大跌幾成必屬意料之外,經濟邏輯如下:當交易費用微不足道,租金對樓價比率減去利率及折舊率,是市場要求的樓價跌幅,違反這條方程式市場便出現套利空間。換句話,在低息低折舊率的穩定市場,意料之內的樓價跌幅是每年幾個百分點。現實世界的交易費用可增加樓價波幅,但要三兩年間大跌一半,市場需要意料之外的壞消息。

與女友Babe慶祝周年紀念,她說:「我拍拖random walk,好少行超過半年。」我話:「我拍拖有momentum,慢慢喜歡你,等拍拖周期長過我條命。」Babe好奇:「唔驚泡沫咩?」My gut肯定:「泡沫從來係事後孔明,愛你有基本因素支持。樓價唔係話冇可能三年跌五成,但冇壞消息前明知咁跌,邊會唔即刻沽等三年後先再揸咁笨?斷估成咁嘅唔係末日博士,係無腦博士。」


徐家健
美國克林信大學經濟系副教授
http://fb.com/economics3.0/
本欄逢周三刊出

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