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2018年12月05日

財女手筆:26萬個購買力假象 - Melody

一些可負擔私樓樓價的居屋申請者,即使未能中獎,也未必會回流私樓市場,其中一個原因是樓價着實太貴。 資料圖片

本輪出售居屋單位在放寬收入限制及超高私樓樓價下,收到超過26萬份申請,有市場人士形容,這代表了樓市的需求,只要有少部份申請人回流,足以掃清市場劈價盤。在缺乏市場數據下,以居屋申請去估計市場對中小型單位購買力本身並非錯誤,雖然誤差可以極大。

在政府放寬申請居屋收入限制下,的確有一部份本身並不符合資格的申請者為碰運氣而申請居屋。此批人士本身入息理應可以於私人市場購入物業自住,故居屋的抽獎遊戲凍結了這批人士的購買力,以致一手二手市場因需求減少下而需劈價求售,造成近數月樓市的低迷。

然而,以此推論於居屋抽籤完結後,此批未能中獎的購買力會回流私樓市場以致能掃清市場上的劈價盤,則未免過於樂觀了。當前樓市的問題其實除那些講完又講的老生常談原因外,最重要的一個因素其實很簡單,即樓價着實太貴,不值得買。那些本身可負擔私樓樓價的申請者,情願付出時間成本投入居屋抽獎遊戲,亦不願買私樓早買早享受,其隱含的訊息就是他們的置業需求是有條件的,而這過條件就是價格。

居屋52折出售,同樣尺數,付出的成本比私樓少一半,折算價格可能代表節省數百萬元。這幾百萬元的差距,至少足以說服這批申請者延遲置業夢,等待下一次的抽獎機會,因理性看,當中的機會成本與幾百萬元比較,根本微不足道。再者,預計樓市繼續下行下,實在沒甚麼強烈理由說服這批申請者現在立刻轉投私樓市場,以遠高於居屋價格入市買私樓。

居屋抽籤已於早前完成,且看樓市會否因居屋客回流而暫緩跌勢,然而筆者對此卻不表樂觀。


Melody
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