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2018年12月16日

理財救兵:想買樓收租?肯定有更好選擇

李澄幸

財務分析個案
陸太太︰40歲
陸先生︰39歲
子女分別12歲及9歲

《財務背景》
兩夫妻做生意開玩具店,平均月賺9萬元,二人一年前憑綠置居成功上車,付了首期50萬元及裝修費50萬元,未償還按揭160萬元﹙太太名下﹚,玩具店生意穩定,貨價現值約50萬元,生意上無任何負債,手頭現金有200萬元,保險儲蓄20萬元。

《理財目標》
希望一年內買一間約600萬元私樓投資,為子女日後打算,想知道有甚麼屋苑適合及有升值潛力。若以丈夫名義申請按揭,會有困難嗎?如不買樓,有甚麼投資建議可運用這200萬錢搵錢?

現時600萬元以下屋苑在將軍澳、沙田、上水、元朗、天水等區有不少選擇。接着是按揭問題,我們需要考慮物業用途、最高按揭成數及銀行壓力測試等幾個因素。

就陸生陸太的個案而言,新購物業相信是用於出租,最多只可申請五成按揭。經營玩具店生意,公司很可能是自己名下,不是一般打工仔的固定月薪,所以有更多注意事項。建議陸生陸太重新審視自身情況,是否每月有穩定的支薪紀錄而又符合最高供款與入息比率、是否有報稅紀錄、MPF紀錄、過去是否有相關的申報等等。

計算一下,申請五成按揭,首期預算是300萬元,連同印花稅等雜費,最好多預算30萬元,合共需預備330萬元。由於只得一年時間,以200萬元本金賺取130萬元不太務實,12個月內以儲蓄達成目標似乎也不太可能。所以,比較務實一點是調整實現目標的時間,甚至是投資目標。

進取可考慮買指數ETF

物業投資主要看以下幾個因素:利率、土地和人口。息口正常化在未來兩年屬大概率事件。投資物業回報分兩項,分別是樓價升值和租務回報。假設樓價不升不跌,息口上升會加重供樓負擔,意味租務回報下跌。同時考慮機會成本,如一些定息產品,比較之下,現時租務回報只有兩厘多,買樓收租似乎越來越不吸引。

最後,如果買樓不是自住,單純為投資增值,那肯定是有其他選擇。進取一點的話,可以待主要股票市場的估值,比如市盈率,低於歷史平均值的時候分段買入指數ETF,中長線的投資最重要是「買得便宜」。保守一點可選擇定息理財產品,配合你們潛在資金使用目標去規劃,比如子女的教育費和退休等。

李澄幸(香港財務策劃師學會董事會成員)

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