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2018年12月16日

趣BLOG BLOG:三分二人供滿樓=樓價難跌? - 股榮

有網友問到香港目前自置物業及租樓數據,以及供甩樓的比例。最新上述數據,可以由2016年中期人口統計獲悉,雖然有兩年滯後,但不失為一個較客觀數字,而當中帶出,屬於香港最嚴重的兩大對立陣營。

2016年人口統計當中,有項是關於自置居所及按揭的統計,當年有121.7萬個家庭擁有自置物業,79.9萬戶已供滿樓,佔比是65.7%;有按揭的有41.8萬戶,佔比是34.3%。

另一邊廂,租樓的家庭數目有117.9萬,以當年全港總家庭250.9萬戶計算,租樓家庭佔比是47%,而自置物業家庭則有48.5%,另外4.5%就是免交租或由僱主提供。

122萬戶有樓家庭vs118萬戶租樓家庭,在這個環境下,無論是睇好或睇淡樓市,總會得罪或惹來逾百萬戶家庭的不快。

2016年數字如對比5年前(2011年人口普查),會發現有明顯變化。2011年整體家庭有236.8萬戶,自置物業有123.3萬戶,佔比52.1%,租樓有103.9萬戶,佔比43.9%。2011年至2016年間,有樓的少了逾萬人,租樓的家庭多了14萬戶,可解讀為部份早年落咗車,一直租樓未有重新上車,而更大可能是新家庭長租不買,令租樓家庭比例攀升。

父幹跨代供樓有風險

曾有人指出,以2016年自置物業數字,66%家庭供滿樓,他們持貨能力強,沒有誘因要賤賣,港樓跌唔落。如果將供甩樓數字按年齡劃分,三分二供甩只是表面風光,實際可能是陰乾,因為未考慮到父幹跨代供樓的風險。

三分二供滿樓的背後,有一半是臨近退休或已退休人士貢獻。2016年,年齡介乎55至59歲的家庭供甩比例是73%,數目達10.4萬個,年齡介乎60至64歲,以及65歲供甩比例是82%及91%,家庭數目合共27萬戶。這三批上一代人士,經過多年努力成功供甩,亦最具條件為下一代置業籌措首期,輕則以儲蓄棺材本協助,更有部份是透過加按套現,供甩變供過,甚至玩命式「一供二」。

近兩三年父幹助上車甚至供埋,下一代由唔好意思變成天經地義,大眾亦由詫異變成理所當然。三分二家庭供甩,是上一代辛勞成果,更是他們退休安老的本錢。當樓市處上升周期,父母幹協力,的確令原本沒能力置業的下一代上車,變相令市況更熾熱、「需求」及樓價上升。但過去一季,部份屋苑自高位回落兩成始見承接,與所謂三分二供甩樓毋須減價並無關係,父母幹亦非「盲毛」,當進入下行周期,見形勢不妙紛紛消失,直至新盤或二手堅減始出現。

誠如部份網友所言,樓價就算跌多兩成,很多年輕人仍買唔起,屆時父母幹的「購買力」會再被透支。要記住,父幹購買力不等於「抗跌力」,樓市下行周期下,跨代供樓風險難控。

P.S.:CCL連跌11周共6%,最新報175.6,按周跌0.69%,距離年底預測目標135,還要跌多23%。年底前還有兩篇,大家不妨畀吓意見,想睇甚麼樓市數據及題材。

股榮
http://fb.com/stockwing1




樓市

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