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2018年12月30日
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趣BLOG BLOG:2019樓市啟示錄 - 股榮

去年底撰寫一篇題為〈十年一跌 2018樓價必跌?〉文章,埋單計數,差估署樓價指數截至十月底仍錄7%年度升幅,估計最後升幅約3%至4%,與中原CCL全年約5%相若。如果不幸在第二至第三季高位買入,賬面損失大約一成或以上,最傷的恐怕是以超高溢價買劏房盤的業主。

展望2019年,樓價是持續調整,抑或已見底反彈,可以用一個數字作參考,就是反映現實和潛在購買力的香港M2(廣義貨幣供應量)數據。作為全球資金進出最方便城市,香港股市一直屬ATM角色,資金流入流出主導大市走向,今年恒指表現差勁,北向買A股資金較南下買港股資金更多,加上年內金管局接近30次接錢,累計買了千億港元,千億資金流走,表面上很多,但如果對比M2整體14萬億元的規模,只是相當輕微。

不過,走資金額事少,意義卻大,由M2今年增幅料降至十年新低來看,明年M2持續低增長甚至負增長,就是真正考驗樓價的時間。

M2變化影響樓價

統計過去廿年M2數據及差估署樓價指數,前者如錄較大升幅,同年樓價亦有可觀升值,尤其過去十年,M2總額由6萬億元,逐漸增至去年底近13.8萬億元,升幅超過一倍,樓價指數同期則升逾兩倍。

當M2出現低增長或負增長,對樓價皆有負面影響,如2008金融海嘯年,M2全年僅增約2.6%,樓價當年挫11%。至於2001及2002年,M2甚至出現負增長,兩年間樓價續跌超過兩成。

本港M2自4月按年增13.6%後,連續6個月呈單位數增幅,今年10月M2數字為14.097萬億元,較9月份減少0.14%,較去年同期亦僅增1%。4月金管局開始接錢買港元,銀行結餘收細,資金流走步伐相對整體M2,仍然佔很少部份,但是否爆貿易戰、人民幣弱、中國經濟差、港股跌,對資金流都沒影響?對樓價毫不礙事?由M2數字可以話你知,當然不是。

計算M2增幅主要靠兩方面:基礎貨幣投放的速度和貨幣乘數的速度。據金管局數據,由今年7月起,本港銀行的貸款總額連跌4個月,除了企業借貸意欲減低,銀行審批趨審慎亦令整體M2處收縮期,因應明年首季貿易戰持續發酵,信貸環境是否惡化,銀行會否收緊借貸,將決定樓價跌幅速度及程度。

在此欄多次提到,如果上車時準備好樓價下跌三成的心理準備,任何時間都是買樓的時候。置業是一個長達十年甚至廿年的投資行為,笑到最後的,不是目前有購買力(buying power),而是未來有防守力(holding power)。當危機殺到,樓價可以跌得很恐怖。1997年7月回歸前本港經濟增長7.5%,失業率處於2.2%超低水平。金融風暴殺到,失業率一年間飆升至6%樓上,GDP負增長8%。同樣金融海嘯期間快落快上,逆轉速度難以想像。

中國明年經濟仍會經歷陣痛期,人民幣貶值難免,遇上美國癲佬總統不理性出牌,民粹主義升溫下,樓價易跌難升,2019年預測會跌兩成以上,一手低開會成新常態,二手隨後亦跟隨減價,劏房跌幅料達三成以上。

去年底曾講過,如年底CCL不低於135,此欄及fb不會再談任何樓市的相關資訊。最新CCL報174,連跌13周共6.5%。考慮到各位網友意見,股榮會等CCL跌到135,始重新撰寫樓市相關文章,歡迎各位以PM溝通交流。

股榮
http://fb.com/stockwing1

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