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2019年01月11日
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會師中環:恒大谷大數要過兩關 - 神仙丁

中國恒大自行大幅加租三倍,谷高旗下灣仔恒大中心的估值,以便獲取更高融資額,能否成事,至少要過兩關。資料圖片

早陣子,中國恒大(3333)為谷高灣仔恒大中心的估值,以方便獲取更高融資額,竟然自己加自己租,向自行租用的樓層大幅加租三倍,令整體租金收入增加及估值上升。現時,物業估值的兩個主要方法是「租金折現法」及「市場比較法」,今次恒大就是利用前者作估值基礎,當加租後,大廈的租金收入折現值和物業估值就會上升,更易符合融資的財務指標。

當然要如此「做手腳」谷高估值不是易事,因為恒大至少要過兩關:物業估價公司和核數師。前者不是我的專業,不便評論,但後者我可以講兩句。物業估值之所以要過核數師一關,是因為其價值會反映於財務報表之上,而報表又是銀行信貸風險評估的重要指標,所以若欠核數師首肯,都唔使旨意可以借到錢。一般來說,核數師都會與估價公司事先溝通,決定一個雙方都接受的估價。

今次恒大中心估值的主要問題,是租客皆為恒大或華人置業(127)的公司,這種自己友兼大幅脫離市價的交易,絕對稱不上「市場價格交易」,這亦是估值的大忌,照道理是沒有參值,理應排除在外。不過,這只是理論上的考慮,實際上估價公司和核數師都係恒大請返來,大家坐埋一枱,自然萬事有商量,易搞得多。

神仙丁
《審計搵丁》負責人
http://facebook.com/AuditSlave/
本欄逢周五刊出

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