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2019年02月11日

黃元山唱反調:
房屋供不應求 自然抬高樓價

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學者出身的姚松炎主張樓價高企與土地房屋供應無關。曾任職投行分析員、現為港大專業進修學院中國商學院客席副教授及團結香港基金副總幹事黃元山(圖),則持相反意見,他認為香港樓市可分為基本因素和其他技術因素,基本因素正是供求關係,過去樓市長期供應不足,「供不應求就自然會抬高樓價」。

黃元山接受訪問時強調,樓市除了受基本因素左右,同樣有其他技術因素,包括香港樓市本身周期、內地以及美國等經濟周期等都有影響。

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一家共居斗室 需求被抑壓

黃認同,有基本因素支持,不等於價格永遠不跌,因為要看周期等其他因素,香港樓市已經在周期的上升軌一段較長時間,置業者需要謹慎行事和量力而為。他補充,「就算一個下行的周期裏,有基本因素支持的資產,長遠來說,價格的增長會比沒有基本因素支持的資產更好」。

政府長遠房屋策略提出,2013年至2017年五目標供應量,應為每年 四萬至五萬單位。黃元山指出,若果以長遠房屋策略目標供應量,與公私營單位的實際落成量比較,便會發現五年間的落差,達9.9 萬伙單位,反映單位供應嚴重不足。

黃又提到,2006年至2016年間,私樓業主單位平均居住人數變化不大,但私樓租戶的平均人數由2006年的3.09人升至2016年的3.47人,10年間增加了0.32人。

他認為,租住單位人數增長顯著,反映香港住戶增長數目被壓抑,導致住戶數目增長比正常低,「只好三代同堂,五、六人被迫共居斗室」。

由於分析樓市方法不同。黃元山與姚松炎對於穩定樓市有不同見解。黃元山認為,政府務必要大量增加土地供應,以免重蹈覆轍,確保即使在樓市下行時期,土地和房屋的供應不會緊絀。

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