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2019年03月26日

何車500:一隻金朝陽,半幢樓 - 何車

金朝陽集團(878)擁有銅鑼灣羅素街金朝陽中心(樓面24.5萬平方呎),及登龍街金朝陽中心二期Midtown(樓面21.8萬平方呎),以估計平均每平方呎值3.7萬元計,每幢至少值80億元。金朝陽現價11.9元,公司市值33.7億元,比不上半幢大廈的價值。

1)2018年,金朝陽純利6.64億元(EPS 2.37元),大跌45%,主因是投資物業重估減值1.01億元,而2017年則有重估增值5.29億元。去年底持有賬面值204.4億元投資物業,按年增5%,租金收入5.4億元,增6%。現價往績PE 5倍,今年預測變化輕微。

2)金朝陽名下物業除兩幢名厦外,尚有尖沙咀諾士佛台10號(樓面11.4萬平方呎)、灣仔駱克道壠德商業大廈、灣仔耀華街及堅拿道東投資及重建項目、銅鑼灣希雲街部份舊樓、葵涌打磚坪街工業項目(若重建可建樓面19萬平方呎)。去年6月底持有逾200億元投資物業外,尚有待售物業9.5億元,及收購物業已付訂金0.6億元。

3)去年底,集團NAV 204.5億元,每股72.15元,現價PB低至0.16倍。過去8年,金朝陽最高PB 0.45倍(2013年2月,股價22.4元),最低0.14元(2016年2月,股價7.8元),平均0.25倍。

4)金朝陽去年底銀行淨借貸8億元,借貸/股東資金比率僅4%,非常安全。遇上有合適收購舊樓項目,借入60億元亦無難度。

★金朝陽衰孤寒,每賺100元只派息8元,股息率僅1.7厘。勝在每年有逾5億元的優質租金收入。PB 0.16倍低得離譜,升上8年平均的0.25倍,股價要升56%,見18.5元。只有私有化或收購,才會令PB較為正常。

同場加映:金朝陽發行股數2.833億股,市值33.7億元,主席傅金珠佔73.41%,街貨26.59%值9億元,相信友好持有不少,以致市場貨疏買賣難,去年每月平均只有160萬股易手,只佔街貨量2%。金朝陽以無比耐性,收購舊樓起家。揸金朝陽想大魚大肉,亦須像收購舊樓,需無比耐性。

何車
本欄逢周一至周四刊出

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