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2019年04月29日

湯文亮轉軚唱好
「樓價今年升10%」

【金融中心】樓市復蘇,多間投資銀行都發表報告看好;滙豐環球研究上周更指香港樓市已是「雨後陽光」,估計今年樓價會有約一成升幅。一向唱淡樓市的著名投資者、紀惠集團副主席兼行政總裁湯文亮,接受訪問時亦承認自己「轉軚」,認為樓市今年會平穩發展。他預計樓市發展有兩大可能:若果樓價在未來兩個月有少許調整,例如跌2%至3%,後市將可持續上升,「今年底比年初高10%唔出奇」,升勢甚至可延續到明年初農曆新年。

湯文亮提出另一可能性,如果5、6月樓價不跌反升,升勢會難以持續,最遲9月樓價也會回落,今年底樓價可能比今年初還要低。

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湯文亮說,預測樓市好容易,「每一年樓市都係咁,先升後跌。」他解釋,通常樓市會在前一年年尾開始升,到農曆年時就會有小陽春 ,然後到復活節就會完結,「咁五六月呢?你都聽過好多說法講『五窮六絕』,通常啲人購買力都會弱咗,因為過咗春節嘛」。

對樓市熱衷的朋友,一定不會對湯文亮當年「細價樓爆煲」的分析陌生,他多次警告樓市風險,去年11月在論壇上指樓市,未來兩年或跌兩成半至三成,但結果去年下半年的調整來得急、也走得快。

若5月不調整 只是虛火

踏入2019年,樓價指數已穩步上揚,上周五中原城市領先指數只是與去年歷史高位相差2.9%。

湯文亮上周五接受訪問,估計後市發展有兩個可能。第一個可能性,正常樓市在未來兩個月會回落,「(5月、6月)跌返3%、2% ,對於樓市穩定性或者後市更家好㖭。」輕微回吐之後,後來可能持續回升,升勢甚至可以延續到明年初農曆新年後,「今年底比年初高10%唔出奇」。

另一可能性,是在「五窮六絕」的日子,樓市會繼續升,升幅可能達5%至10%,不過如果出現5、6月升勢持續,樓市到最早7月、最遲9月也會有調整,在這情況下,年底樓價可能比今年初還要低。他解釋,雖然樓價近期回升,但近期成交量偏低,「啱啱復活節新樓賣咗過200個(單位)、十大屋苑賣得18個,你再升,成交量咪更加低。」湯文亮以去年樓價走勢為例,指樓價一直升,升到8月時成交量甚低,「因為你升得高到無人買,成交量一跌呢,佢(樓價)就塌返落嚟。」

湯文亮如此總結,「如果(5、6月)跌,係正常,對樓市好;如果唔跌呢,虛火來的,或者係夾硬谷住佢唔跌,咁反而第日佢仲跌得多。」

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料納米樓被淘汰 勿沾手

雖然看後市平穩發展,但湯文亮亦表明不要為上車而上車,納米樓不應沾手。他指現時地產商也不傾向興建納米樓,而且這類物業轉手難,其實本身不太受歡迎,「買納米樓同買劏舖嘅人,你不用勸佢,因為買過第一個之後,我未見過人買第二個。」湯文亮建議上車買家,最起碼都要買「細價樓」,如能力不足不如再等,「細價樓意思即係都有400、500呎,400、500呎都有個房,咁起碼你住得6至 10年,然後你再有機會上去兩房、三房。」他預言納米樓會被淘汰,而細價樓樓價,跌幅不會大。

湯文亮又奉勸上車客要量力而為,即使是細價樓,亦要問自己供樓能力,「買大單位,不會係打份工去養間屋,通常有其他資產或其他生意,或者有花紅分諸如此類;但如果你買細價樓,通常係靠份工,可能係3、5、7萬(收入),如果你(份工)有問題時,你就供唔掂,咁你就要小心呢樣。」

他又奉勸上車者,切勿高估自己的供樓能力,「有啲人買樓時計得好盡,(話)飲少餐茶、去少啲旅行,但到時做唔做到又另一回事。」

湯文亮最近出版一本新書《庶民經濟學-買樓者言》,書中提出一個有趣理論「耀母揚威」。皆因近年不少父母為子女出首期,協助上車置業,湯文亮笑言,媽媽出錢比爸爸好,「阿媽(出資)多數係私己錢、打斧頭而嚟,阿爸嘅通常加按物業所得。」

2015年湯文亮女兒購入四個紅山半島單位,這位慈父資助了4,300萬元首期的一半。身為父親的他為何資助女兒買樓?湯文亮笑而不語,阿爸通常加按物業慣例,顯然不適用於他身上。

慈父須要求子女計好數

他告誡父母不要輕信子女一句「得啦我搞得掂」,應明確要求子女計算清楚供樓能力,「供唔起始終有日會變銀主盤,好危險。」

湯文亮過去多次強調置業要揀地點,他目前看好啟德一帶,因為重建區新舊夾雜,具有潛力,「去年(觀塘新盤)凱匯(推出),我也叫人買凱匯,你要申請買。因為百年難得一見。」在湯文亮眼中,凱匯同樣在新舊夾雜重建區,是「老區的中心點」,潛力優厚。

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