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2019年05月21日

【利字當頭】投機美國地產兩大原因 - 利世民

利息成本下跌,令有理由相信,在下一個資產價格周期,美國房地產將會跑贏其他資產類別。 資料圖片

上星期收市後,跟梁心欣、李聲揚、高明輝improvise了一次webinar( http://bit.ly/2HDla2W );本來只是一場「先試先行」的實驗,但後來發現效果還不錯,可以考慮恒常化。

「好友」梁心欣和李聲揚,都認同下半年要看淡一點,又或保守一點,持有收入和派息相對穩定的股票和 REITS。高明則提出,人民幣滙率才是關鍵;現在的普遍預期是中美談判破裂,人民幣滙率走弱,亦難免令港股嚴重受挫。

可是,萬一出現了所謂的「廣場協議 2.0 」人民幣滙率人為地提升,出口和「實體經濟」或許會受影響,但資產價格卻可以繼續企硬,甚至有所進賬。其實我很不喜歡「實體經濟」這個詞彙,但既然在多數人心目中經濟有「實體」和「泡沫」兩個面向,我也只好隨俗。

回到 2019 下半年的部署,我的個人心水是美國的房地產。其實過去幾年都有不少人研究海外地產,但我認為從香港人的本位來看,但凡涉及滙兌風險,就多一種考慮和成本,但美國地產就沒有這個問題。更重要是,正如在webinar裏也有提到,每當資金避險,永遠都是美元升導致美元長債孳息下跌。對持有美元計價資產的投機者來說,強美元變相就是資產價值上升;再加上利息成本下跌,令我更有理由相信,在下一個資產價格周期美國房地產將會跑贏其他資產類別。

過去幾年因為聯儲局要unwind,令到美國的房地產市場受到一定壓力,但說實在所謂的回落也不算甚麼。相反,美股在歷史高位,我不敢說有很多upside。最重要是,美國有不少收租樓盤,cash-on-cash return高達10%,扣除稅、 管理費和維修支出等,淨現金流仍然有4%以上,對好息之徒來說,可謂極為吸引。

利世民
http://fb.com/leesimon.hk
本欄逢周二、四刊出

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