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2016年02月25日

【名家搶先睇】中國冇得「翻牆」了!(十一少)

■中國網絡世界要翻牆,現實世界玩拆牆,管治一貫本末倒置,投資者無所適從。
建立時間 (HKT): 0225 06:00

中國無奇不有,近日房地產一份規劃文件,再次震驚了13億中國人。《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》列出,地產商未來要推廣「街區制」,原則上不再建設「封閉住宅小區」,已經建成的住宅小區、大院則要逐步「拆牆」,推廣內部道路公共化。

共產黨就是道路、真理、生命。簡單來說,就是霸道政府突然宣佈,要將屋苑的圍欄拆除,不論公屋、居屋、私人屋苑也要玩開放,任由人車通行,樓盤亦冇得再sell園境設計,唔理你家住半山,抑或水舞間,都要交返屋苑入面嘅道路畀阿爺。

要推行爛政策,自然有爛藉口。中國政府今次的解釋是:「封閉式小區是農耕時代的產物」,經常自詡經濟發展乜乜乜的中國,忽然又自認仲係一個小農社會。雖然政府美其名指,「拆牆破院」可以解決社會交通水泄不通問題,但令居民家無寧日,事件當然引起各界口誅筆伐。

《金融時報》的分析文章十分透徹,更以《「小區拆牆恐懼」考問中國城市文明」》為題,揶揄中國做法毫不文明:「中國封閉式小區的通行化,是在中國公共服務水平差、社會安全程度低、民眾相互之間信任程度低的中國現實中,所必然出現的一種狀況……較高收入者傾向購買「封閉住宅小區」,以獲取安全和高品質的生活,且與周邊居民區隔開來。」

事實上,中國實行土地公有制,所有城市土地都是國有土地,業主買樓,不等於擁有,房屋的年限只有70年。在中國大部份的住宅小區,是用「出讓」方式獲得國有土地使用權的,業主買樓時,所支付的金額,其實已經承擔相關的「土地出讓金」,多年來地方政府也收取了龐大的土地出讓金。如今政府突然「拆牆破院」,等於業主白交「土地出讓金」,再豪華的私人屋苑,也淪為單橦樓,屋苑會所的靚廁也隨時變公廁,實在匪夷所思,但也印證中國沒有真正的城市文明。

近年內房流行以分拆物業管理公司上市,釋放公司價值的投資故事吸引投資者目光,有花樣年(1777)的彩生活(1778)、中海外(688)的中海物業(2669)、恒大(3333)的恒騰網絡(136)等,但此突如其來的政策一旦實施,未來物業管理公司要加管理費,推高公司收入的大計自然舉步維艱,大大影響這類股份的投資價值。

中國的網絡世界要翻牆,現實世界卻玩拆牆,管治一貫本末倒置,投資者無所適從,撤資自然無可避免,久而久之,更會釀成國家級信心危機。數年前,不少地產商也在中國高價搶地皮,要建豪宅、城市綜合體,但當私人物業失去了意義,售價定必大打折扣。現在再回看,早已悉售中國地產項目的李嘉誠,你佩服嗎?

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