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2017年02月24日

【新盤巡禮】上水新盤呎售萬六 賣點高球景 毗鄰公屋都望到

建立時間 (HKT): 0224 00:45

高爾夫.御苑毗鄰粉嶺高爾夫球場,與行政長官粉嶺別墅為鄰,比較多個北區洋房屋苑都要接近港鐵上水站,出入車程約5分鐘,步行出入則比較勉強,位置上有點吊腳但又不是山旮旯的兩頭不到岸感覺。發展商表示項目以豪宅定位,定價參考新界區最貴的洋房及分層住宅,因此,首張價單共118伙的折實平均呎價達15,898元,一房折實最平598萬元,完全是新界北區賣九龍市區價的錯配定位。近年新界北區洋房屋苑大多數跑輸大市,上水區多個洋房項目在樓市火熱下仍然出現一片蝕讓紅海,售價愈高愈要慘蝕,這是有眾多二手成交佐證的市場現實,新界北區新盤的自高身價,明顯存在風險。

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高爾夫.御苑有8座分層和25幢洋房,第7座集中提供開放式、一房及兩房戶,該座被隔離到項目的東北角,有種被標籤的感覺。第7座每層10伙,一律開放式廚房設計,除開放式H室浴室有窗,其餘單位全數提供無窗黑廁,近年新盤司空見慣的劏房式設計竟然現身新界北區豪宅新盤,或者,大家可能要感激發展商將豪宅的門檻降至這個水平,可惜,首批價單最平的300餘方呎一房戶折實呎價近1.6萬元,開放式未有定價,但估計200餘方呎單位不會有驚喜低價位可言,最大問題反而是這個新界北區新盤細單位的高水平價位,在近期開售的市區新盤都有得揀。

高爾夫.御苑第7座細單位有240伙,佔項目分層單位總數逾四成,其餘七座全數為三房及四房大戶,標準樓層每層兩伙,頂層為一個大碼特色戶。1及2座標準樓層及頂層特色戶俱為四房間隔,向正南享最佳角度的高爾夫球場美景,其餘五座標準樓層皆為三房間隔,頂層特色大戶為四房間隔,3、5及6座向東南,望球場之餘亦會遠望北區醫院,8及9座向西南,俯瞰行政長官粉嶺別墅。

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物業25幢洋房暫時未有定價,發展商擬作招標處理。3層高洋房座落分層大廈前方,與高爾夫球場草地近在咫尺,物業樓書內亦明確列出「高爾夫球可能跌入發展項目」的警告字眼,輕則看見高爾夫球從天而降,重則可能發生高爾夫球打爆住宅單位玻璃窗的事件,用家可能要想一想應否加裝安全網。

物業住客會所連公用花園佔地57,908方呎,設施包括24米度假式戶外泳池、多功能宴會廳、室內泳池、桑拿、蒸氣浴、Elite's Men Zone品酒音響專區、Ladies Zone法式廚房專區、健身室、Yoga室等,暫定大部份單位管理費約每呎4.4元。

一個擁有壯闊高爾夫球場美景的吊腳豪宅新盤,戶型組合上包括劏房式蚊型戶、千呎大單位及花園獨立屋,美其名可以說間隔多元化,但作為高定價的豪宅項目,這種戶型組合不夠統一性,日後二手市場上的形象一定會打折扣。

記者:伍志輝
攝影:黃耀興 陳海威

物業資料 Eden Manor
地址:青山公路古洞段88號
座數:分層8座;洋房25幢
樓層總數:分層25層;洋房3層
每層伙數:分層1至10伙
單位數目:分層565個 ;洋房25幢
實用面積:分層276至1,803方呎;洋房2,601至3,063方呎
間隔:分層開放式至4房 ;洋房5房
預計關鍵日期:2019年4月30日
發展商:恒地
管理公司:偉邦物業管理
管理月費:大部份單位每呎約4.4元
設施:停車場及會所
校網:小學80網;中學北區
物業網址:www.edenmanor.com.hk

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高爾夫.御苑位處粉嶺高爾夫球場北端,大部份單位享有綠茵球場美景。 高爾夫.御苑位處粉嶺高爾夫球場北端,大部份單位享有綠茵球場美景。 2座26樓A室裝修示範單位,客飯廳長度有21呎半,以千三呎大戶而言只算一般。 2座26樓A室裝修示範單位,客飯廳長度有21呎半,以千三呎大戶而言只算一般。 2座26樓A室裝修示範單位,兩間細房被打通,空間感才可與大門旁套房相比。 2座26樓A室裝修示範單位,兩間細房被打通,空間感才可與大門旁套房相比。
2座26樓A室裝修示範單位,主人套房寢區面積逾130方呎,是全屋空間氣派最強的部份。 2座26樓A室裝修示範單位,主人套房寢區面積逾130方呎,是全屋空間氣派最強的部份。 2座26樓A室裝修示範單位,毗鄰大門的套房,空間比廚房還要大,佈置較富彈性。 2座26樓A室裝修示範單位,毗鄰大門的套房,空間比廚房還要大,佈置較富彈性。 2座26樓A室裝修示範單位,廚房面積約有70方呎,改用凹字形工作枱,都不致於影響出入。 2座26樓A室裝修示範單位,廚房面積約有70方呎,改用凹字形工作枱,都不致於影響出入。
2座26樓A室裝修示範單位,工作間連洗手間地方有限大,放床做工人房串較有難度。 2座26樓A室裝修示範單位,工作間連洗手間地方有限大,放床做工人房串較有難度。
2座26樓A室交樓標準示範單位,客廳闊度12呎9,飯廳闊度11呎3,整體空間感在無傢俬情況下尚可接受。 2座26樓A室交樓標準示範單位,客廳闊度12呎9,飯廳闊度11呎3,整體空間感在無傢俬情況下尚可接受。 2座26樓A室交樓標準示範單位,客廳旁睡房有柱躉,近窗處闊度只有6呎8,放床要度好位。 2座26樓A室交樓標準示範單位,客廳旁睡房有柱躉,近窗處闊度只有6呎8,放床要度好位。 2座26樓A室交樓標準示範單位,主人套房旁睡房面積約有65方呎,闊度8呎夠放床有餘。 2座26樓A室交樓標準示範單位,主人套房旁睡房面積約有65方呎,闊度8呎夠放床有餘。
2座26樓A室交樓標準示範單位,浴室屬於無窗設計,淋浴間浴屏款式獨特。 2座26樓A室交樓標準示範單位,浴室屬於無窗設計,淋浴間浴屏款式獨特。 2座26樓A室交樓標準示範單位,主人套房長闊度俱約11呎4,十分見使。 2座26樓A室交樓標準示範單位,主人套房長闊度俱約11呎4,十分見使。 2座26樓A室交樓標準示範單位,主人套房浴室佔地廣,浴缸前有大型浴屏。 2座26樓A室交樓標準示範單位,主人套房浴室佔地廣,浴缸前有大型浴屏。
2座26樓A室交樓標準示範單位,大門旁套房不計衣櫃凹位面積約有100方呎,設有曲尺落地窗。 2座26樓A室交樓標準示範單位,大門旁套房不計衣櫃凹位面積約有100方呎,設有曲尺落地窗。 2座26樓A室交樓標準示範單位,廚房電器都是歐洲品牌。 2座26樓A室交樓標準示範單位,廚房電器都是歐洲品牌。 2座26樓A室交樓標準示範單位,主人套房入牆衣櫃特設化妝品冷藏櫃,屬交樓標準設備。 2座26樓A室交樓標準示範單位,主人套房入牆衣櫃特設化妝品冷藏櫃,屬交樓標準設備。
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