蘋果日報 | APPLE DAILY
› 選擇地區
三藩市
紐約
洛杉磯
其他美國地區
2017年02月27日

【港樓有高潮】林一鳴:樓市處於「牛三」 升浪今年玩完

31,514
(資料圖片)
建立時間 (HKT): 0227 20:56

樓市淡友、地產分析員林一鳴今日於Facebook撰文談論香港樓市,指近月追價入市的首置客,許多都是看淡樓市多年,最近終於願意買樓,或者是父母資助下入市。結尾則指香港樓市處於「牛三」的階段,市場瀰漫樂觀情緒,「壞消息會變成好消息,好消息會變成更好消息;全城一面倒地看好後市,唱淡的人也會改變自己的想法」,不過「牛三」為時不長,相信會於年內結束,接下來大勢開始轉向。

相關新聞:【新界成交】麗城花園兩房戶 用家503萬閃購

Facebook 全文如下:

關於香港樓市的十個問題

相關新聞:【港樓有高潮】青衣5球內私樓僅41個 最平358萬係邊度

1. 在最近的三個月(從政府去年十一月推出新辣招到現在),誰人在香港買樓,誰人在高價追貨?
從近期住宅成交數據顯示,只有約2%買家為非本港居民;在其他本港居民買賣個案,約95%買家屬於首次置業人士,本身已經有樓的人只佔5%。所以最近幾個月追價入市的人,很多都是過去幾年都堅持不買樓,或是幾年前賣樓等跌,但現在終於忍不住手,入市買樓的人;有些就是父母給錢孩子買樓。

2. 最近香港樓價,是否被國內人炒貴哂?
應該不是。比較有錢的國內人,近年已經轉戰世界各地,例如美國、英國、日本、澳州、馬來西亞等地買樓;對於香港樓價,特別在加上30%印花稅之後,今天很多國內人都覺得好貴,覺得唔抵買。參考近期成交數據,非本港的外來買家個案,只佔整體住宅買賣交易2%左右。

3. 2017年新樓供應如何?
根據政府預測,2017年全年私宅落成量有1.9萬伙,但我看參考屋宇處2016年12月的報告,看到「首次提交圖則」的數據,在2016年獲准動工建築(施工同意書)首次提交圖則的單位只有14270個,2015年是14497,2014年是11919,2013年是9092伙。過去四年交圖都只有九千到萬四,今年落成量應該沒可能有1.9萬伙吧?我估最多只有1.5萬。

4. 未來幾年新樓供應如何?
新樓施工量在2016年開始踏入高峰(2014年是1.8萬個單位,2015年是1.5萬,2016年是2.6萬),加上政府今年度賣地表有28幅住宅用地,可供興建約1.9萬個單位,以及鐵路物業發展、市區重建局、私人重建和發展項目,加起來等於3.2萬個單位。所以供應會在2018年後上升,高峰期在2019至2021年;估計到時的供應量,應該每年達到2.5萬至3萬伙。

5. 鴨脷洲地皮創下168億元天價,成為全港歷來最貴官地,將來地價連發展成本估計會超過230億元,每呎成本高達3萬元。這會進一步推高樓價嗎?
買下地皮的龍光地產(3380)及合景泰富地產(1813),市值分別只有184億元和157億元,夠膽買一塊地皮等於自己全公司的市值,明顯地勇猛非常。國內發展商投地的時候,不一定以盈利先行,可能有其他考慮;他們如何肯定在這項目賺錢,到底條數如何計算,我真係點計都計唔明。不過我知道四年後的麵包,不會因為他們今天將麵粉買貴了,將來麵包價格就會上升的。

6. 未來美國息口走勢如何?
美國應該開始踏入加息週期,估計2017年加兩次,2018至2019年,平均每年加兩到三次;即是三年之內,可能會加息六到八次。美國要加息的原因,是因為需要更多的錢流入美國國債,唔係就會好大鑊。

7. 美國加息,香港會跟隨嗎?
美國之前的加息,香港Prime已經兩次沒有跟隨。由於Hibor已經上升(目前Hibor較一年前約升了半厘),所以下一次美國加息的時候,香港Prime跟隨加息的機會很大。

8. 環球在未來幾年,仍然會資金氾濫嗎?
應該不會。目前美國國債總額約20萬億美元,超過三分之一的持倉將於2019年底前到期;再加上美國最大債主的中國和日本,已經開始減持美國國債(中國政府 2016 年全年減持美國總額達 1880 億美元,是有紀錄以來最大的年度減幅;在去年十月而躍升為美國最大債主的日本,2016年亦減持 316 億美元的美國國債)。美國在這樣的情況,貨幣政策將會在無可奈何之下慢慢收緊。

9. 美國加息,對環球經濟是利或弊?
美國加息,對美國是利多於弊,但其他國家就非常弊,包括香港。美國聯儲局雖然不斷說要「參考經濟和就業數據」來決定是否加息,但基本上都是騙人的謊言。美國只會看本身利益,目前美國最想讓全球資金流入美元資產,需要更多的錢流入美國國債,穩固美元作為儲備貨幣的地位;從美國的角度看,其他國家越亂就越好,最好出現資產泡沫爆破,美國就會得益。因為全球產生金融動盪,美國國債就會成為避險資產,幫助減低美債潛在的危機。

10. 最近大量專家轉軚,早前擔憂樓價下跌的專家,最近轉軚看好樓價會繼續上升;而根據近期的市場調查,很多市民也相信本港樓價會繼續上升。大部份人都看好未來樓市,代表樓價會上升嗎?
無論在股市、樓市或任何市場,專家看好或看淡,跟將來市場真正的走向,關聯性通常都是極低。將來樓價是升或跌,基本上不會理會今天專家看好或看淡的比例(包括我);所以大家看專家的預測,請大家太認真,看過就算了,包括我的所有文章。

結論
==
股市有一個永遠正確的道理︰當一些從來不買股票的人,也很想買股票的時候,市場就應該差不多見頂。這個道理,樓市應該也可以參考?
香港樓市應該仍在牛市,但已經處於「牛三」的階段。「牛三」是牛市最後的一個階段,市場情緒表現相當樂觀,壞消息會變成好消息,好消息會變成更好消息;全城一面倒地看好後市,唱淡的人也會改變自己的想法。
「牛三」的時間通常不會很長,預期「牛三」在2017年將會完結。所以樓市有機會在2017年見頂(估計大約在香港銀行將Prime加息的時候),然後大勢開始轉向;今年應該只會跌數個巴仙,但明年就不敢估計了。

關心你飯碗,貼近你生活,即Like「蘋果ATM」FB專頁!
返回最頂
壹傳媒: 香港 台灣 | 私隱聲明 服務條款 刊登廣告 聯絡我們 招聘
© 2018 AD Internet Limited. All rights reserved. 版權所有 不得轉載