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2017年12月23日

【趣blogblog】十年一跌 2018樓價必跌?(股榮)

最後更新: 1223 20:39 / 建立時間 (HKT): 1223 11:24

【新增影片】上期講明年加息三厘的可能,引起不少意見,當然網友絕大部份傾向相信樓價只升不跌,甚至覺得股榮唱衰,背後總有目的。

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千禧年畢業後,大約工作五年(頭三年打兩份工),儲到兩成首期,以270萬買入一個荃灣屋苑單位,當時正值美國加息、港息超加的週期,每月供款驟增數千元,這是買樓前沒有預計的事,單位今年供甩,留作父母居所。

四年前於同區以400多萬買入另一單位,自住至今。單位就算升值又如何,見估值升、毗鄰單位屢創新高,只是潛意識的感覺良好,沒有實際得益,銀行游說加按套現,難道不用還嗎。樓市絕大部份,都是低買低賣、高買高賣,能夠高沽低賣,成功率極低。

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唱衰樓市的,不一定是租奴或者落錯車的人,就算是有自置物業,亦不能否認樓市位高勢危的事實。新盤開癲價,其實是計入未來三年的溢價,真的有實際需求、且做完加三厘壓力測試仍然過到,不介意樓價稍為遇上大調整,隨時可以入市。股榮提醒的,是很多盲目崇拜「樓價只升不跌教」,發展商提供所謂呼吸PLAN免壓測免審查,造就更多人入教,風險零意識,額外供款零準備,因為他們堅信零加息、如果是昔日沒有三年辣招稅鎖綁期,肯止蝕仍能走到,但市況逆轉,SSD將成為加劇跌市的元凶。

今年初的股市魔咒「十年一跌,逢七必跌」幾可肯定失效,過去兩次樓市大跌,適逢都是8字尾,包括98年金融風暴及08年金融海嘯,絕不希望「十年一次,逢八必跌」在樓市重演,事關金管局多輪逆周期措施,對銀行已有妥善保護,但對採用發展商高成數的買家卻是零保護,樓市不升,他們已面對未能上會風險。

金管局有一個圖,不妨可借用供大家參考。該局根據差估處及統計處收集數據,以一個約500多呎單位的置業成本及租賃成本計算出買租價差比率,今年上半年比率達到176%,反映樓宇買家置業成本較租樓多出76%,1998年有關比率於300%以上見頂,然後急跌。2008年有關比率升至150%水平後,亦見頂急回。

過去兩年一直提示樓市有下跌風險,最終樓價指數反而升逾兩成。2018年預測,香港跟美國加息,樓價估計調整兩成,如明年底CCL最終不低於135(現為165),此欄及FB再不會再談任何樓市的相關資訊。

股榮
www.facebook.com/stockwing1

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