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2018年01月14日

【名家搶先睇】BSD有理據卻欠成效(張宗永)

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建立時間 (HKT): 0114 18:00

上週末,財政司陳茂波在電台節目重申,樓市減壓,短期無望。政府自2010年推出三項樓市降溫辣招,屢次加辣。然而,基於外圍因素,成效不彰。

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稅務局最新資料顯示,針對非港人置業的BSD去年收入87億元,按年增加逾四成。顯示外地買家仍然非常鍾情於香港房產。上年底,有買家以13.2萬的呎價購入山頂兩個相連單位,創了亞洲分層豪宅的紀錄,買家一如所料是大陸客。

研究香港樓市的人,有很多都喜歡用供求來分析市場,但其實樓市是很segement的,山頂豪宅和新界北上車盤,供求關係便大相徑庭。香港豪宅市場的需求絕對是price inelastic的,不論價錢如何,都有剛性需求。與其論供求,不如研究中國產生富豪的速度。

說到BSD,我絕對是「港人優先」的支持者。(年前,香港政府推出「限奶令」, 內地和香港有些輿大興問罪, 我倒是站在政府的一邊。) 限制非本地人仕置業,在很多國家都很普遍。我曾經居停的新加坡和加拿大都有此法。問題是什麼是港人呢?

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按政府公開的統計看,香港的樓宇交易有接近一成半源自非本港居民。然而,統計歸統計,在很多土生土長的香港人眼中,拿著3粒星身份證但說帶著口音的粵語的人,都不算港人。這不是經濟問題,這是社會問題噢!我絕對支持有容乃大,香港是需要更多移民的,將香港人定義定得包容,對香港整體利大於弊。 雖然,這無助堵塞跨境的財富流入香港。

除了印花稅之外,政府抑壓樓價的另一個手段是減低銀行按揭貸款比例。自從金管局將按揭的上限在六成或五成後(視樓價而定),很多首次置業的市民都拿不出那麼大的首期,發展商為了促銷,便淘荷包貸款給買家。雖然,按揭的回報率對地產商來說是雞肋,但是只要能夠高價出貨,算盤仍然是除笨有精。另方面,二手樓宇買賣因為缺乏這些按揭安排,往往變了有價無市。賣家以一手樓市的價錢作標準,不願意割價以低價沽出樓盤; 但另一方面,買家縱使接受價錢,但上車無力,只能望門輕嘆。

種種融資缺憾,製造了不少非銀行類的貸款。這幾年,私人債務巿埸中,高比率的首按和二按,非常活躍,從財務公司廣告源源不絕亦可見一斑。這些貸款平均回報率在高單位數至中雙位數之間,我公司主要業務是國際「大耳窿」,亦曾經參與不少大型的房地產融資項目,香港不少家族基金投資策略保守,借錢一定要有抵押品,磚頭是首選,遠比虛擬貨幣受歡迎。
去年私樓落成量暴增,超出預期,這情形是否反映本地地產商也感到價高勢危,急於出貨呢? 我最近在報章上看到某本地大地產商的少東在抱怨,樓價貴,地價更貴,這回輪到賣麵包的怕買不到麵粉了!

張宗永

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