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2018年06月06日
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【名家搶先睇】加息令供樓不再吸引?(地產小子)

加息令供樓不再吸引?
最後更新: 0606 12:37 / 建立時間 (HKT): 0606 10:45

置業人士最怕加息,皆因供樓負擔將直接加重,影響入市及換樓預算。雖然業界預期是次加息週期將會比上一次緩慢,但加息始終對供樓總開支有一定影響。不過,就算不買樓,在今天香港公屋也未必輪到香港人的境況下,大家也許要衡量三十年租樓與供樓的開支差距。

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假設現時租用一個市值600萬物業,月租盛惠$16,000計,計及一個月上期、兩個月按金、相等於半個月租金的代理佣金、印花稅以及水電煤按金,合共約$60,000。假設租金每兩年上調一成,三十年後的月租就要$60,760,三十年來租金升幅約2.8倍(差估署按季租金指數過去三十年升幅3.16倍),累積支付的租金達1220萬,約等於樓價兩倍。

如選擇三十年供樓這條路,承造八成按揭的話,首期、代理佣金、印花稅、律師費與按揭保費等開支大約160萬。根據中原按揭計算機計算,假設全期三十年按息能夠幸運地維持於2.15%的水平,每月供款就是$18,104,本金佔月供比例約五成二,約360期的供款額約652萬。

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假設置業後五年才開始加息,並以每三個月加息四分一厘的幅度,合共加息十二次,累計加息三厘,每月供款額就會由$18,104逐步遞增至$24,568,增幅約35.7%;本金佔月供比例將逐步下調至三成二,360期的供款額約835萬。若置業後一年就開始加息,並同樣以每三個月加息四分一厘的幅度,合共加息十二次,累計加息三厘,每月供款額就會由$18,104逐步遞增至$25,620的水平,增幅約41.5%;本金佔月供比例就會逐步下調至兩成六,360期的供款額約901萬。上述結果反映愈早加息,業主累計供款額就會愈高。

加息會降低供樓的吸引力,而且業主的開支還有三十年間的差餉地租、大廈管理費、以及大維修所需開支,這三項開支的總和隨時超過兩百萬。而業主是否選擇個人入息課稅以獲得稅務寬減(避免繳付15%物業稅),以及裝修傢俬費等支出,同樣影響開支,不能輕視。

地產小子

全球樓行 Dream House零距離
https://hk.feature.appledaily.com/overseasproperty

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