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2018年08月24日

【離島樓行-坪洲】買全幢村屋860萬有找!經紀:呢度唔係上車嘅地方

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建立時間 (HKT): 0824 00:00

離島樓平比市區樓一大截,島中全幢建築1,200方呎村屋,叫價858萬元,比起港島千萬劏房面積大近4倍,銀碼不相伯仲,雖說遠離市區的小島,卻往來中環船程僅半小時。不過平是有道理,升值潛力成疑,成交稀疏,銀行估價不足,按揭成數低,200萬元隨時抬140萬元首期,難怪島上經紀坦言:「呢度唔係後生仔上車的地方!」

坪洲面積99公頃,連半個長洲也沒有,島內沒有陸上交通公具,運貨用「vv車(鄉村車輛)」,網民話環島單車遊約半小時。距離港島8公里,比長洲更近中環,快慢船往來中環約30至40分鐘,但船班次數疏落,普遍45分鐘一班,船費又貴,平日及假日快船每程分別29.6元及43.5元,慶幸設月票,盛惠597元。

小島環境悠靜,島外人看島上快樂,但生於島的康仔天天往來九龍灣讀大專,卻恨不得搬出市區,「呢度連七仔都無!」,僅一間惠康。傷風感冒喉嚨痛等小病可於島上健康院睇醫生,不幸大病,緊急關頭,可急召直升機送出市區醫院救命。他還說,坪洲戲院好鬼邪,常有吊頸自殺案。

島細人少,住宅有居屋坪麗苑、私樓嘉暉花園,但主要是村屋,分佈東灣、南灣及島中的圍仔村一帶。經紀行屈指可數,其中一間代理行樂居物業李小姐表示,業主放盤除了搵代理行,自行於網上放盤或貼街招,其代理行目前約4個放盤,叫價最低是東灣一個村屋單位,建築350方呎,叫價250萬元。另外南灣全幢新建村屋,建築約1,200方呎,叫價1,100萬元。

位於圍仔井新村(又名圍仔新村)的全幢村屋,建築1,200方呎,叫價858萬元,呎價約7,150元。以實用率9成推算,實用1,080方呎,實用呎價7,944元。比港島全新劏房還要平,新世界(017)瑧蓺實用216方呎劏房,今年中以825.6萬元成交,呎價38,222元。

由坪洲碼頭出發,穿過小巷村屋,有村屋翻新,有數百呎地皮重整準備重建新屋,約10分鐘就看見新建3年的全幢村屋,樓高3層,樓梯設於大門旁,三層可獨立成戶,方便日後分拆出售或出租,包括地下連花園、中層有平台、頂層連天台,每層建築400方呎。每層清一色設計,開放式廚房,2房間隔。全屋未裝冷氣,廚房水管未駁,事關業主兩手準備,傾向全幢出售予用家,若果事成,地下做客飯廳,二、三樓即變寢室,另一打算是售予投資者分層出租。目前每層市值租金約8,000元至10,000元,若全數租出,月收2.16萬元,回報率約3厘。最近該村一個3樓連天台單位,建築350方呎,以月租8,000元租出。

樂居物業李小姐直言,坪洲住宅物業成交少,銀行估價不足,早幾年直情無銀行做按揭,近年有信和發展,情況稍為好轉,有銀行願意承造按揭,不過估價低,例如樓齡逾30年村屋,叫價200萬元,銀行估價僅100萬元,最終僅提供6成按揭,即借60萬元,變相首期是140萬元,好蝦人來買。她坦言:「對於後生仔上車來講,呢度按揭成數唔多,最多係6成,首期要俾一大筆現金,唔係後生仔上車的地方。反而投資者買來收租,回報厘數都唔差,呢幾年好多投資客係度買樓收租,因為呢度租金平,易租出,就算出去銅鑼灣、九龍都唔太遠。」

她續稱:「拎140萬出來買我哋呢度200萬嘅樓,其實可以係市區買400萬嘅新樓,因為市區按揭成數較高,而且升值潛力亦比坪洲樓高。不過此消彼長,200萬樓,無論月供同還款年期都比400萬元樓為少喎!」

記者:陳家雄

影片:
強尼 飾 強尼
Cal 飾 暗戀妹

統籌:陳家雄
編撰:倪敏慧、梁智威
攝影:馮峰、卓振輝
剪接:梁智威
編導:李楝芬

全球樓行 Dream House零距離
https://hk.feature.appledaily.com/overseasproperty

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