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2018年12月29日

【按揭星探】地產商「開善堂」借按揭?4個蹺妙新盤二按上會(子非魚)

建立時間 (HKT): 1229 11:38

信置(083)、市建局及華置(127)合作的觀塘新盤凱滙出乎意料以「筍價」開售,反應空前熱烈。雖然呎價低,但由於面積大,入場樓價已超過七百多萬元,準買家若果首期不足,希望申請八成按揭,只能倚靠發展商二按或一按。

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但要緊記,發展商貸款並非「開善堂」,申請按揭時如果不夠精明,隨時有機會上車失敗。

蹺妙一:計算最低入息的「神秘密碼」

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發展商二按的按揭成數有兩大規限,1. 銀行一按加發展商二按,最多可以借八成;2. 發展商二按最高只借三成。銀行批一按時,壓力測試會將「一按加二按」供款一同計算,按揭成數則以光豬價(即單位折實後價格)為準。準買家如想評估自己的收入可借多少貸款,筆者歸納了一套簡單算法。以下算式假設銀行一按以30年,利率P-3計算 (P=5.375%);發展商二按以20年,利率以高息期P+3(P=5.125%)計算;準買家及擔保人未有其他按揭或債務;供款佔入息比率上限以現息下50% / 加息3%下60%計算。

物業價格於1,000萬元或以上,銀行一按最多可借五成,發展商二按最多借三成,將樓價除100萬元,再乘8,888元,就是最低入息要求。以樓價1,000萬元計算,入息最少88880元。

物業價格於600萬元至833.3萬元之間,銀行一按可以借六成,發展商二按借其餘兩成。只要將樓價除100萬元,再乘8,414元,便是最低入息要求。以樓價750萬元計,入息最少63130元。

如果申請人或擔保人手上有按揭,銀行按揭成數將扣減一成,供款佔入息比率(DSR)亦要下調一成。申請人或擔保人本身的按揭供款也要計算在內,所以不能用簡化的計算方法。

物業價格於1,000萬元或以上,銀行一按最多可借四成,發展商二按最多借三成,即總共只能借七成。

物業價格於600萬元至833.3萬元之間,銀行一按可以借五成,發展商二按借其餘三成。由於屬多於一個按揭人仕借取超過七成按揭,銀行在計算供款佔入息比率(DSR)要再扣減5%,即是供款佔入息比率以現息下45% / 加息3%下55%計算,佣金及花紅等亦不能計算在內。

翹妙二:發展商二按必批無疑?

很多買家有個錯覺,以為發展商二按逢申請必批,殊不知他們批核有機會比銀行嚴格。

筆者見過客人沒有提供稅單,銀行一按尚可獲批,惟發展商二按卻拒批。另一客人收入以佣金為主,每月變化頗大,銀行以六個月平均入息計通過壓測,惟發展商不將佣金視作入息,因此不批出二按。

筆者也見過發展商對年齡要求較銀行審慎,使用「65歲減去準買家年齡」計算還款期。假設50歲人士,還款期最長僅為15年,較年長人士未必能通過壓測;而坊間大部份銀行用「75歲減去準買家年齡」計算,個別銀行用80減,還款期隨即拉長至25-30年,「唞氣」空間大大增加。如打算申請發展商二按的準買家應早點向有關機構查詢,隨時預備另找擔保人。

發展商資金有限,不可能整個樓盤都借出二按,因此準買家須盡快申請,否則資金用得七七八八時,審批也會嚴謹起來。

有些銀行出名批核快速,如先用該銀行申請一按,快速批核後,便能馬上申請二按。此外,準買家亦須留意發展商二按有指定一按銀行,不是間間都合適。詳情可向地產或按揭代理查詢。

翹妙三:「戴頭盔」防申請發展商二按失敗

上述情況顯示,發展商二按並非如想像般容易批核,故此準業主應該「帶頭盔」,做好安全措施--同步申請發展商一按。就算二按拒批,也有機會批出發展商一按,雖然三年後利率比銀行按揭高,但借足八成,可解燃眉之急。

此外,發展商二按一般首幾年低息,之後高息。很多時候準買家都以為過了低息「蜜月期」後,便可輕鬆轉回銀行一按,但實情是樓價需有不少升幅才能做到。假設首五成按揭為銀行一按,餘下三成為發展商二按。如想三年後無需補錢下轉回銀行,扣除期間歸還的本金後,今日購入的1000萬元物業,到時需要升到約1,500萬元才可,即升幅高達50%,並不是理所當然的事情。

翹妙四:選擇最好的按揭計劃賺現金回贈

凱匯現時最佳的銀行按揭計劃為最優惠利率(P,即5.375厘)減3.1厘,實質年利率為2.275厘,現金回贈最高為2.4%。留意如現金回贈超過1%,須扣減貸款額。

筆者認為準買家不應選擇H按,原因是目前封頂利率為2.375厘,惟現時一個月銀行拆息(H)已超過2厘,令到H按形同虛設,選擇P按理應較著數。

子非魚

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