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2019年01月06日
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【跌市檢閱】32個鐵路盤全軍覆沒 邊個跌得最甘?

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踏入2019年,樓價似乎還未有企穩迹象。過去以交通便利、樓價抗跌力略勝一籌的鐵路沿線物業,近期樓價表現亦偏弱。本報盤點33個鐵路盤去年的破頂癲價交易,最新估值比業主買入價有顯著差距,其中大圍一個叫「天安門」的樓盤名城,一個去年以逾1,500萬元賣出的700餘呎三房單位,最新估值不到1,200萬元,大跌23%。估價回軟,影響業主叫價能力,屋苑最近連錄多宗低價成交。

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本報統計的33個鐵路沿線私人屋苑,去年各誕下多宗樓王成交,但隨着樓價回落,不少業主上網查估價,或發現自己所購物業,銀行估價普遍已低過買入價一成以上或更高。其中25個、即逾七成屋苑,最新估值比買入價低逾一成。當中更有五個屋苑跌幅在兩成以上,跌幅最高計順序為名城、黃大仙現崇山、天水圍嘉湖山莊、長沙灣昇悅居及馬鞍山銀湖‧天峰,成「五大鐵路盤跌價王」。

跌價之首為有「天安門」外號的大圍名城。長實(1113)於2010年推銷名城2期盛薈時,將大圍比作是北京天安門區,形容大圍是香港商業金融中心,樓價比九龍塘更高。事實上,名城地利位置便利,鄰近港鐵大圍站,備受內地客歡迎,樓價因此多年來水漲船高,去年成交呎價更升破2萬元。其中3期3座中層ND室,實用面積757方呎,去年9月以1,525萬元售出,呎價20,145元,為名城首宗標準戶呎價突破2萬元。不過,本報發現,滙豐於2019年對該單位最新估值不足1,200萬元,只有1,171萬元,較造價低23%。中銀估價較高,估值亦僅1,306萬元,仍較造價低「兩球」。

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其實名城上年有一宗成交更誇,為3期5座低層NC室,實用面積1,042方呎,去年7月透過買賣公司形式以2,150萬元售出,呎價20,633元,據聞買家為內地客。

名城現時樓價較高位跌逾兩成,美聯物業曾炯豪指,主要受中美貿易戰以及美國聯儲局加息等因素所致,從而影響本港的入市氣氛,令到屋苑樓價下挫。假如中美雙方就貿易戰未有談判成果,屋苑樓價難有起色,「維持高位回落兩成呢個走勢,繼續橫行一段時間。」

事實上,大部分業主卻未受市況差影響,普遍叫價都較硬,議幅只有約5%。不過鑒於近期有部分業主因換樓要急於套現,願意劈價約兩成賣樓,導致準買家期待市場會再有低價放盤釋出,令到買賣雙方出現膠着,致成交量銳減。資料顯示,過去兩個錄得零星成交,上個月僅得5宗成交,按月跌37.5%。

當然亦有較保值的鐵路盤,有八個屋苑估值跌幅不足一成,其中一個更不跌反升。這個唯一逆市上升的屋苑就是將軍澳新寶城,位於3座高層B室兩房戶,實用面積378方呎,去年9月以708萬元售出,呎價18,730元創屋苑歷來標準戶新高。近期不少上車盤已跌價兩成,但該新寶城樓王單位,滙豐最新估值仍見716萬元,較上年高位高出1.1%。不過,屋苑2019年的兩房成交價已跌穿600萬元,如實用面積377方呎的5座中層B室,近日以580萬元賣出,呎價僅15,385元。反映部份銀行估價未必貼市。

記者︰朱連峰﹑葉煜燊
攝影︰何耀勤

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