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2019年01月19日

【按揭星探】港人首置盤按揭伏位曝光 留神「跌落車」風險(子非魚)

建立時間 (HKT): 0119 08:00

市建局港人首置項目煥然懿居雖然以市價六二折出售,惟售價絕不便宜,最貴單位賣660.5萬元,折合巿值過千萬元,原先這項資助房屋政策,未如未補地價公屋、居屋等獲政府擔保,亦未能申請按揭保險,不過按揭證券公司(按證公司)近日開綠燈,為煥然懿居首置單位提供9成按揭保險及特別放寛按揭批核條款。

雖然按證公司相當慷慨,但筆者綜合分析不同個案後,發現不少伏位,準買家必須要留神,否則上車隨時變成「跌落車」。

根據按證公司資料,借款人供款佔入息比率上限為50%,惟未提及是否需要通過壓力測試(壓測)。筆者向銀行查詢後,按證公司並無要求,但銀行自己仍需要進行壓測。假設利率上升3%,壓測基準下供款佔入息比率為60%;如果多於一個按揭貸款在身,則為50%。雖然要計算壓測,但其實比條款已經較私樓寬鬆,私樓9成按揭供款佔入息比率上限為45%,壓測基準則為55%。

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單人申請九成按揭 購買力仍有限制

根據計算,入息達37,050元上限的一人申請者,在現時壓測、按揭利率、30年還款期情況下,最多只能借約397萬元按揭貸款,以九成按揭計算,可購買住宅價格上限為約441萬元,尚未算按揭保險費;假如一人申請者以資產上限128萬元為基礎申請按揭,可購買住宅價格上限則為約525萬元。價單內最貴一房單位1座36樓A室 ,售價為548.6萬元,已超過一人申請者購買力,這個有必要留意。

至於家庭申請人,由於入息下限為57,001元,如果沒有其他債務及按揭貸款,足以應付價單內任何單位借取9成按揭、還款期30年要求,並無需豁免壓測。

過往申請9成按揭,固定收入方面通常只計算月薪,佣金、花紅、津貼等不獲接納;自僱人士如果有利得稅單及核數師報告,最多只可借8成按揭。煥然懿居準買家這兩方面也獲按證公司豁免,自僱人士及佣金收入為主人士也可以借足9成按揭,例如保險經紀,對這類行業申請者來說,可說是皇恩浩蕩。但要留意,儘管按證公司開綠燈,筆者向不少銀行查問會否向自僱人士及佣金收入為主人士批出9成按揭,所收到的取態仍然相當猶豫。

昆士蘭保險謀推煥然懿居按保

此外,以往準買家申請高成數按揭,通常會一口氣申請三間按揭保險公司,即按證公司、昆士蘭保險及美亞保險,只要其中一間批出,業主便能享受高成數按揭。但煥然懿居目前只有按證公司願意審批按揭保險, 若遭到拒絕,準業主便沒有退路可言。不過據了解,昆士蘭保險亦正考慮為這物業推出按揭保險。

煥然懿居準買家要留意,經按證公司申請9成按揭,審批將會較未補地價居屋嚴格,申請人需要提供稅單、強積金供款紀錄、最少3個月糧單和過數紀錄;而且不少情況下按證公司會拒批,包括首期來源來自借貸、公司是自己或親人開設,卻未能提供公司稅單和核數師報告等;有些剛跳槽獲大幅加薪,又或是休業一段子,最近才復工人士,按證公司審批都非常嚴格。

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如本身入息情況較為波動,建議先去銀行做預先批核後,才選擇認購煥然懿居,要緊記按證公司審批煥然懿居和未補地價居屋9成按揭,兩者標準是天淵之別。

需考慮未來賣樓難度

煥然懿居和其他居屋一樣,有5年禁售期,過了禁售期後可在第二市場自由買賣。這個要求雖然並不影響今批買家申請高成數按揭,但是下手買家需要補地價才能於自由市場買。屋協暫時沒有安排可讓白居二或綠表合資格人士於第二市場購買,令到接貨有一定困難。雖然未來煥然可於自由市場補了地價後買賣,但以今天售價計算了補地價,呎價貼近2萬元,並不便宜。

不過,未來情況也有機會出現變化。近月按證公司推出按揭放寬措施,為房協未補地價住宅第二市場承造按揭保險,包括綠悠雅苑。煥然懿居雖然不是房協樓,未受惠此政策,但未來不排除政府也可能把政策擴展至煥然懿居。

最後溫馨提示,煥然懿居和私樓不同,未來不能加按或轉按套現,未補地價前不能出租,買家要有心理準備。

子非魚

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