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2019年01月31日

【負資產重現】上季錄262宗負資產兩年首見 學者:今年或見千宗

最後更新: 0131 18:42 / 建立時間 (HKT): 0131 16:38

【新增專家意見】

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金管局今日公布負資產住宅按揭貸款的最新調查結果。2018年第4季的負資產住宅按揭貸款宗數為262宗,是自從2016年第4季以來再次錄得負資產個案。金管局指,這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款,而這類貸款的按揭成數一般較高。

金額方面,2018年第4季的負資產住宅按揭貸款所涉及的金額為11.89億元。負資產住宅按揭貸款中無抵押部分的金額為5,800萬元。銀行自從2011年第1季起,並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。

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香港過去曾出現大量負資產個案,1997年金融風暴之後,樓價一直下跌了六年至2003年沙士時期,累積跌幅超過六成,故於1997年後幾年開始湧現負資產個案,至2003年達到負資產高峰期,當時負資產宗數超過十萬宗,佔供樓人士比例超過兩成,所以成為社會一個民生問題。

中原按揭:料首季負資產個案增幅輕微

對於重現負資產,中原按揭董事總經理王美鳳表示,負資產是指現時物業樓價估值,低於借款人的按揭金額,故較易出現於樓價剛下跌而新造了高成數按揭的人身上。是次負資產再現,估計主要涉及採用按揭成數較高的銀行職員以及少量剛上會選用9成按保貸款的個案,因為樓價由高位平均下跌約1成,分佈在各區屋苑跌幅有差幅的,部份單位跌幅已達1成半,導致少量採用9成按揭的業主或9成以上按揭的銀行職員個案跌入負資產界線。王美鳳預期,近期新盤帶動樓巿氣氛好轉,二手屋苑樓價在回落一成左右亦已見承接,今年第一季樓價跌幅已見放緩,因此相信2019年第一季負資產數字即使增加,增幅亦只是輕微。

去年第三季起樓價回落,下跌的時間不算長,所以去年中樓價高位時入市並承造了高成數按揭的人負資產風險會較大,但由於樓市跌幅約一成,故她相信高位時承造按揭達九成的人才會為高危一族。而一些去年初已承造按揭的人,由於當時樓價與今日比仍有一定的升幅,而且已上會一段時間,償還了部份金額,故成為負資產的機會較低。

銀行如何判斷負資產,是以借款人所欠的按揭金額,高於物業的現估值,就是負資產。一般市民未必太理會自己是否負資產,因為只要借款人繼續償還貸款,亦即是不斷供物業,其實影響不大。如市民想自行查閱是否負資產一族,可以留意銀行月結單中的尚欠款項,會否高於物業的估值,例如以銀行網上估價為參考。

雖說去年中高位時期入市並承造高成數按揭的人風險較高,但是王美鳳指出,現時承造九成按揭的限制比較多,只限於樓價400萬元以下的物業,一般選用按保的人按揭成數以八成為主,而就算近年新盤流行的高成數按揭亦以八成為主,可承造九成按揭的配套不太多。

王美鳳建議市民如果想於今年入市,最好不要採用太高成數的按揭措施,一般造八成按揭或以下的信貸風險會比較健康。如因首期負擔問題而要做較高成數,建議用家需要留意自己的供款能力,盡量避免斷供的情況出現,供款佔入息比率壓低至健康水平,並預留一定的備用資金,例如不要少於一年的供款額作為備用資金,這樣做會比較穩陣一點。

利嘉閣按揭:意料中事

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,在樓市回調下,負資產再現是意料中事,相信這次跌入負資產界線的,主要是一批用9成按揭的業主,但近日樓市跌勢已經減慢,相信未來負資產數字不會大幅增加。加上目前承做9成按揭人士,都要符合多項要求,包括要有固定收入及供樓佔入息比率低於45%等,反映即使物業成負資產,業主還款能力不變下,出現斷供的機會不大。

黃詠欣認為,中美貿易戰等不明朗因素雖然令香港經濟前景有隱憂,但香港現時失業率仍然偏低,加上未見有大規模資金流走的情況,少量的負資產個案,對整體樓市影響不大,亦未會動搖買家入市信心。

經絡按揭:下季負資產宗數挑戰千宗

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示,負資產再現是由於樓價下跌,個別屋苑跌價超過一成,部分人去年高位買入細價樓,並承造高成數按揭的人比較慘,但負資產宗數262宗並不算多,預期樓價若果於今年再跌逾一成,負資產宗數有機會突破千宗,但以現時市況推測,他預計今年整體樓價料跌2%至3%,相信今年負資產個案上升數字輕微。

他認為負資產人士部分為去年新盤買家或細價樓買家,因為該兩類物業都可以承造高成數按揭,樓價下跌時他們受影響的程度會較大。但關焯照認為,現時樓價已下調一定幅度,並開始有放緩跡象,部分屋苑已陸續錄得交投,反價亦開始出現,樓價只下跌1%至2%並不會導致負資產出現。而且香港整體樓按成數只有不足五成,大部分人買樓首期超過一半,故樓價跌約10%比對他們影響不大。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示,去年不少發展商於推出一手新盤時,有提供高成數按揭計劃,借貸額達到九成,甚至十成按揭,使用此類計劃的人士,亦成為負資產個案的高風險人士。劉氏預料,香港樓市交投量雖回升,但樓價仍未見明顯升勢,相信下季的負資產新增個案將挑戰千宗,重回2016年首兩季的水平。

記者:陳寶恩


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