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2019年02月12日

【冠軍分析師】地產股「超級跑贏大市」 黑天鵝出現仍可享「最後一升」

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眾多地產股中,楊海全推薦新地(016)、恒地(012)及新世界(017)。
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花旗中國香港地產研究主管楊海全看好今年樓市,對於地產股他更形容今年有機會super overweight(超級跑贏大市),該板塊已成為今年基金經理投資焦點。他更研發一套「包生仔」投資策略,即使樓市遇上黑天鵝下跌,地產股仍然可以享「最後一升」。

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楊海全提到,往時每年總有些行業板塊跑出,例如科技股、醫藥股及教育股往時曾紅極一時,今年基金經理投資主意不多,「佢哋想要啲好穩嘅嘢」,所以他推銷地產股,背後有幾個理念,一是港樓基本面強勁;二是地產股估值低廉;三是博基金換馬,「如果佢哋用1%騰訊嘅錢換入嚟,已經好多錢。」

眾多地產股中,他推薦新地(016)、恒地(012)、新世界(017),原因不外乎是有大型項目預備推售,或擁有大量可供發展土儲,毋須投標搶地,直接受惠於今年樓市上升預期。

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至於長實(1113)土儲偏少,未直接受惠今年升浪;信置(083)則過早推出大型項目凱譽及逸瓏灣8,未能享受升浪及天價賣樓。他特別點名讚新世界,「大圍站項目可能今年底或明年頭推,3,000個單位、200萬呎喎,可能年底真係賣到每呎2.4萬,講緊400億資金喎。」

楊海全今年初發表買入報告,地產股今年至今升兩成至三成,他指近日投資者是「無差別式」買入,「一買嘅時候係冇做功課,長實、新地流動性最高,買咗先!」其後最終會撇除非直接受惠股份如長實,集中買入新地這類有大量單位推售發展商。

楊海全相信這輪地產股升浪將會面臨調整,「對沖基金一個月賺20%仲想點啫?」料本月會獲利離場,但這並不代要升浪就此結束,預料長線基金(long fund)其後會趁調整入市,「相信好多人等住買」。

樓市意外急跌 政府必然出招

「我同客講地產股好正好正!但如果輸咗錢佢會好嬲。」股市有升有跌,如何可以確保穩賺必贏?楊海全發明「包生仔」策略,香港地產股若果承受災難性消息影響,樓價大幅下行,政府肯定出招,「我個補底機制就係,特首同財爺好想放寬按揭限制,今屆政府想提倡居者有其屋(home-ownership)。」而按揭限制令一般人難借錢上車,「呢個係最against個ownership,直情係摑緊佢(政府)啊」。

楊海全形容按揭限制並不理想,「600萬樓可以借八成到480萬,1,000萬樓可以借500萬,即係400萬嘅樓價遞增只可以借多20萬,咁啲人點上車啊?」若果政府放寬按揭,「1,000萬嘅樓,唔使500萬首期,300萬首期就可以買,隨時20萬至30萬人都買到樓,嗰一嘢(樓價)真係災難都照上。」故此地產股即使跌兩成,政府救市隨即升兩成,可以補回虧損。

楊海全指地產股唯一「風險」是港股出現大牛市,有股皆升,「如果騰訊(700)升20%,咁地產股升20%好似冇咩特別。」他說:「我點樣令到隻股票靚,就係要其他醜,所以我最想個市打橫行。」「呢一年係唯一呢個板塊有機會super overweight,亦都係過去8年第一次基金經理overweight呢個板塊。」楊海全估計,今年地產股價值重估係「爆到你唔信」。

記者:周家誠

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