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2019年02月23日

【按揭星探】業主借100蚊賺超過2蚊 銀行激烈競爭如何賺錢?(子非魚)

建立時間 (HKT): 0223 08:00

近日報章報道,個別銀行現金回贈率已升至2.1%,兼送數千元超市現金券,由數年間1%水平急升。於業主角度而言,現金回贈率無止境上升當然着數,但銀行惡性競爭,付出高昂成本搶客,長遠按揭業務能不能賺錢?

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無限輪迴賺盡銀行錢

銀行按揭業務賺錢來源主要是按息收入。如果借款人現時按揭利率為2.375%,罰息期兩年後即時轉按賺現金回贈,假設利率環境沒有變化,扣除後兩年間銀行按息收入約4.7%;再扣除每月供款歸還本金部份,回報會較4.7%略低。

這時候再計算銀行成本,若果現金回贈率為2.1%、按揭中介費為0.3%(間間銀行佣金不同,以平均計)、送首年火險(相等於貸款額約0.1%),再加上銀行處理按揭申請牽涉的前線佣金、估價費、查冊費、驗樓費、其他行政費等,保守估計佔貸款額0.5%,意味獲客成本近3%。值得留意的是,如果按揭獲批後,準業主回心轉意拒絕上會,這些行政費銀行都需要支付。

兩者相減下,銀行簽一張按揭貸款單,按息收入4.7%,付出成本3%,即兩年間銀行利潤只得1.7%。

不過,筆者尚未計算按揭業務最沉重的資金成本。假設銀行資金成本與港元同業拆息(HIBOR)掛鈎,現時一個月拆息約為1%,意味銀行實際投資回報率(ROI)只是0.7%,微得可憐。大銀行存款充裕,存款利率仍低,ROI便會較中小型銀行略高。

銀行按揭實際回報不足1%

值得注意的是,現時大部份銀行都為按揭客戶提供按息掛鈎高息存款戶口(Mortgage-Link),即儲蓄存款利率與按揭利率掛鈎,如果借款人有儲蓄習慣,將大量現金存入該戶口內,銀行ROI將一減再減。

儘管如此,銀行仍然積極搶按揭市場佔有率,為甚麼?原因是申請按揭牽涉數百萬元資金,絕對稱得上是貴客,銀行可以乘機推銷其他利潤較高的保險或投資產品。但問題是金管局及證監在綑綁銷售上限制多,按揭職員交叉銷售其他產品時,有一定合規程序要遵守。如果銀行按揭職員沒有相關牌照銷售保險或投資產品,只能轉介客人至其他相關部門跟進,交叉銷售效果未必理想。

事實上,現金回贈飊至2.1%,有業主研究出「零資本賺銀行錢」方法。例如一些供款多年「父幹樓」,樓價近1,000萬元,按揭餘額為100萬元,可以轉按到另一間銀行借400萬元,毋須入息證明,淨套現金額為300萬元,總共賺取8.4萬元現金回贈,如果經按揭中介回贈更多。

若果業主將300萬元中的150萬元,放入按揭掛鈎高息存款戶口對沖利息開支,另外150萬元撥去高息定期存款,現時個別銀行願意向新客戶提供定存利率2.5%,較按揭利率為高,借入300萬元近乎不需要繳付任何利息。

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貸款利息可全數對沖

兩年過後,業主可以將300萬元全數歸還銀行,淨袋8.4萬元現金回贈及其他中介回贈,扣除5,000元律師費有近8萬元現金落袋,每兩年可以重做一次。值得注意的是,以資產審查毋須入息證明,手續並不繁複。

如果業主持有現契樓,更可以直接借400萬元,200萬元撥入按揭掛鈎高息存款戶口,200萬元撥入定期存款,一年後以「部份還款」方式歸還380萬元,餘下20萬元貸款餘額避免罰息(有些銀行第二年還剩20萬也可當部份還款,因而毋須罰息),第二年「象徵式」供20萬元,所繳付利息只是4,000元多,第三年再歸還20萬元,無須罰息。

以上兩種方案,無論是正在供樓或現契樓,銀行都應是蝕錢。提高現金回贈雖可搶客,但成本實在太重,而且現在資訊透明度太高,提高現金回贈很快其他銀行也會跟隨.

子非魚
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