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2019年03月07日
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【半契樓.專題】夾份買樓埋計時炸彈 二哥「被賣樓」 單位被霸佔

建立時間 (HKT): 0307 21:50

港人愛磚頭,無論是私樓抑或物業甚至車位,夾份買樓可算是快捷上車途徑,不過若業權出現糾紛,便會陷入萬劫不復之地。

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今次主角馮生,因為葵涌一個工廈單位,成為半契樓的苦主;他排第二,跟兩位兄弟3人夾份買入該工廈單位,然而兩位兄弟將單位抵押予財仔貸款後再「走數」,被另一炒家低價買入三分二業權。新買家自行換上新門鎖,疑似將單位出租圖利,時間長達近3年。持有餘下三分一業權的馮生頓時失去單位使用權,無租金收之餘,連「門口亦入唔到」,更被新業主反追討逾30萬的裝修費用,馮生感嘆:「我都好無奈,單位又用唔到,租又收唔到!」

「新業主霸住個單位都就快3年,我冇鎖匙入去個單位,我加把鎖喺門口,就有人剪咗!」馮生的兒子Jan,向記者講述事件經過。翻查單位資料,馮氏三兄弟早前於1989年,以83.8萬元買入葵涌華基工業大廈中層K室,面積約2,047方呎。三兄弟以分權共有(Tenancy-in-common)方式,各持有三分一業權,單位於1999年左右已供斷,沒有再申請樓按。當時三人共同設廠做生意,單位屬自用,一直相安無事,不過3人其後因金錢糾紛,最終在內地鬧上法庭,馮生入稟追討兩位兄弟欠款,2017年透過律師查冊後才如夢初醒,發現兩位兄弟私下將其持有單位的三分二業權,抵押予財務公司借錢,最終被財仔沒收業權並出售。根據註冊資料顯示,16年5月,新買家Wong Fung Chu以184萬元買入三分二業權,以所佔的1,364方呎計,呎價約為1,349元,較當年市價1,750元呎,折讓23%。

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兩兄弟為「走數」,私下抵押單位套現,Jan對此感到意外:「爸爸當時諗住去到最後一刻,先告上法庭追討,點知佢哋會賣咗三分二業權走!」三兄弟夾份買單位做業主,但馮生卻變成半契樓業主,更想不到的是,新買家購入單位後,卻無主動聯絡他們商討分配單位使用權,疑似私下出租予人圖利。Jan透露他發現新買家後,便上門視察,惟多次吃「閉門羹」,懷疑單位已出租予他人使用:「我連單位俾咩人用緊都唔知,又入唔到去,我都係業主,但個單位好似已經唔屬於我咁!」他曾經報警求助,卻不獲受理,警方表示:「你哋業權糾紛,應該自己傾掂佢。」

Jan其後試過在門外加上自己的鎖,卻被人剪去,又試過在門口貼上告示,示意自己為單位業主之一,卻被自稱租客的人士貼上新告示,指出自己「合法」租用單位,Jan表示:「告示話佢係單位合法租客,其他人未經同意進入或損壞門鎖屬刑事,會報警追究。但下款只得『租客示』,冇寫低公司或個人名。」他又透露,由16年5月黃小姐買入單位三分二業權後,他和父親至今亦無收到租金,假若單位真的出租,或有人正獨享整個單位的租金收入。

記者其後曾跟馮生到他的單位視察,剛巧發現有兩位身穿「雅賢公司」制服的人士,正搬運貨物進入單位,Jan終於一睹單位的廬山真面目。當他向兩位人士表明業主身份時,兩位卻表示自己只是「打工仔」:「有咩問我老闆,你哋留低電話,我叫佢覆你。」現場觀察,單位擺放了大量貨物、包裝、地板等裝修材料,兩人表示:「唔好行入嚟,唔好阻住我!」其後更拉閘鎖門離去,出現租客有鎖匙使用,業主卻未能進入單位的局面。

Jan於17年中聯絡到黃小姐,表示想進入單位,並查問對方有否將單位出租,惟對方未有正面回應,他又表明有意將其持有的三分一業權出售予對方,並開價140萬,以其所佔的682方呎計算,呎價約2,052元,黃小姐反價至95萬元,呎價約1,392元,劈價32%,並指出單位升值潛力低:「問過經理同銀行,一般估價係1,700幾元一呎,而且你得三分一,更加冇可能做到呢個價位。」面對黃小姐壓價,他便依照對方開價,向黃小姐收購3分2業權,開價225萬元,呎價約1,649元,較黃小姐的意向價1,392元高18%,惟遭到對方拒絕。

根據華基工業大廈去年9月成交紀錄,每呎售價約2,500至2,650元不等,即涉事單位市值逾500萬元。Jan認為雙方價錢談不攏,可選擇共同出租單位,但對方拒絕溝通,又獨自持有單位鎖匙,變相令他失去單位使用權。他其後透過律師出信,要求對方商討拍賣單位事宜,對方亦透過律師回覆指,要向馮生追討維修費、管理費及差餉等等,部份為馮生應佔的三分一份額,合共30.8萬元,由於馮生還未向對方追討16年5月至今的租金,卻被反咬30萬元,不禁鬧得一肚氣:「佢擺明有心玩嘢啫!」他表示希望能簡單解決業權問題:「如果分契賣出去會低過市價,咁一齊公開拍賣出去囉,佢話我冇交我嗰三分一嘅管理費,我會樂意交番,但無理由裝修費都要我畀,我連個單位都入唔到去!」他憶述父親當年為了公司發展,三兄弟便共同買入單位自用,沒想過會遇到現時的情況:「3人當年的關係已到最懷情況,所以爸爸都冇方法買兩個叔伯嘅業權。」

律師黃仲汝認為,雙方既然未能就買賣達成共識,應該將單位共同出售,雙方同樣對單位有業權及使用權,理應齊齊持有鎖匙:「我唔建議剪對方嘅鎖,咁做唔妥當,最好係一齊拍賣出去。」投資分契樓多年的「凶宅大王」伍冠流表示,在正常情況下,單位出租後,分契業主可賺取各自所佔的租金收入:「如果半契賣出去,肯定比市價平好多,我好幾個單位都係租出去,或者有另一位業主居住,但收返個合理租金就得!」他透露,投資分契樓要先看有否鎖匙開門:「如果入到去就易傾,如果冇鎖匙就難搞啦!」

契約分契時若列明單位分割面積及位置,便可保障各業主的權益,亦可將單位劏出數個房間獨立出租,甚至可以設置兩個大門口供進出使用,但通常是面積較大的工廈才會利用這種分契模式,一般住宅只列明分契百分比權益,無劃出分契面積及位置。今次涉事單位便屬於後者,兩個業主當中,若有其中一人霸佔整個單位,另一位業主便難以申訴。

若業主要夾份買樓,分契業主可以向土地註冊處登記「物業把關易」,費用580元,登記後,若其他分契持有人將單位加按、抵押或出售,便可獲得電郵通知。若單位的樓按未供斷,銀行是不會容許單位半份或不完整的業權出售,若申請二按則要全份契約業主申請,亦要銀行批准。

不過黃仲汝坦言,半契樓業主無法控制或預測另一名業主何時會將業權出售或抵押:「唔好講兄弟,夫妻都會傾唔掂數,所以半契係好高風險。」故此,即使銀行不批准半契樓業主出售未斷供單位,業主仍然可以將業權抵押予財務公司借錢,同樣有被沒收的風險。若半契樓業主要自保,惟有靠自己跟另一名業主溝通,或定期查冊:「自己去田土廳查冊好煩,坊間有啲查冊公司可以畀月費,佢會定期幫你更新個物業查冊數據。」

持單位三分二業權的黃小姐透過短訊回覆《蘋果》,表示雙方目前交由律師處理,她對單位出租等其他事情不作回應。

記者:陳新政 朱得志

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