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2019年03月16日

【按揭星探】未來三個月 上車最後機會(子非魚)

建立時間 (HKT): 0316 08:00

近期樓市顯著復蘇,反彈勢頭較以往強勁,現象包括業主瘋狂反價、銀行估價拾級攀升、發展商推出新盤陸續提價,不過很多人仍過份擔憂中美貿易戰風險,深信現時只是樓市小陽春。筆者希望提醒一眾準上車人士,未來3個月可能是上車的最後機會了。

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根據金管局規定,樓價600萬元或以下可申請8成按揭;但600萬元以上,那怕是多1元,按揭成數馬上由8成跌至6成,首期相差120萬元。如果準買家錯過了600萬元這個「買樓關鍵價格」,便要多儲120萬元首期才能上車,期間還要花數十萬元租樓,置業計劃隨時推遲好幾年。

有些準買家可能會考慮新盤熱銷的1房或開放式單位,但明顯不切實際,假設未來組織家庭並增添新成員,例如誕小朋友和聘請工人,生活空間完全不足。其實上車不需要新樓,但需要兩房屋苑、鄰近地鐵站、市區,符合以上3項條件、而又低於600萬元的物業少之又少,可謂進入最後倒數階段。

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600萬元以下「筍盤」倒數

筆者統計,現時只有少數屋苑符合上述3項要求。將軍澳區仍有慧安園、寶盈花園;沙田有沙田中心、第一城、金獅花園、花園城、偉華中心、景田苑;荃灣有海濱花園、麗城花園;葵青有青華苑、美景花園、葵涌廣場。

九龍東有淘大花園、嘉和園、麗晶花園,龍蟠苑最後倒數中;長沙灣有美居中心;紅磡有黃埔新村,但樓齡較大;港島有嘉輝花園、筲箕灣中心。如果想要半新樓,港灣豪庭現時成交價已高達630萬元,至於能不能劈至600萬元,準業主需要運氣及鋤價技巧。

如果錯過8成按揭上車機會,樓市又展開升浪的話,屆時如想上車可能要移師至新界西北區揀樓,通勤時間增長;亦可考慮買一些樓齡較大屋苑,例如荃灣中心。

筆者沒有水晶球,樓市預測不會100%準確,但現時買樓與否只是簡單的博奕邏輯——如果準買家買樓是希望自用,應否將置業安居機會用作籌碼,來賭將來樓價下跌?如果賭輸,600萬元以下市區兩房單位放盤消失,可謂嚴重影響人生規劃。

現金回贈等於2年免息1年

另一方面,銀行按揭現金回贈不斷攀升,最新已達2.15%,計及按揭中介回贈接近2.45%,而按揭利息只是2.375%,等於首年免息。若果業主每2年轉按1次,即每2年便可免息1年,30年按揭只需要繳付15年利息,實際按息變相只是1厘多。

值得注意的是,現時通脹率約2%至3%,在實際負利率環境下,樓價隨通脹上升,樓債隨通脹貶值;樓債貶值多於貸款利息支出,因此槓桿借貸買樓是王道,中學生都明白這個道理。買樓基本上是對沖生活負擔重要工具,不買樓選擇租樓與「沽空香港」無異。

根據差餉物業估價署資料,現時B類物業(430呎至752呎)去年8月高位時租金回報率跌至2.3%,剛巧那時候按息升至2.375%,如果不計算現金回贈,便形成「租樓平過供樓」錯覺。但現時租金回報率回升至2.5%以上,銀行現金回贈率亦由去年1.7%升至2.15%,「供樓平過租樓」重現。

「供樓平過租樓」重現

再看看金管局數字,新做按揭平均按揭成數仍處於46%左右,接近歷史低位;香港是全球數一數二物業借貸率低的城市,意味資產價格向上機會大於向下。壓力測試限制了每月供款佔入息比率,令高入息人士才能上車,因而令港樓根基更穩固。上車置業,正如「超人」李嘉誠所說:「自住冇問題。」有能力買便應該買,未來3個月上車最後機會,希望大家好好把握。

筆者回憶,2016年時某網絡紅人在討論區發帖文勸人上車,當時仍有不少藍籌屋苑600萬元或以下,現時一語成讖,該文章題為〈未來3個月上車最後機會〉,筆者以同一標題向該前輩致敬。

子非魚
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