蘋果日報 | APPLE DAILY
› 選擇地區
三藩市
紐約
洛杉磯
其他美國地區
2019年03月30日
馬上成為壹會員

【按揭星探】薪金「發水」4招 闖過壓測 借盡按揭(子非魚)

建立時間 (HKT): 0330 08:00

買樓最令人懊惱地方,就是月薪差少許,才符合金管局的供款佔入息比率(DSR)及壓力測試要求。樓市回升,很多客人心急買樓,究竟有甚麼方法可以填補人工落差,借盡按揭買Dream House?本文現介紹四招令薪酬合法「發水」秘技。

相關新聞:【按揭星探】買樓跌落車慘案:入伙在即突然失業(子非魚)

第一招:股息當收入

如果本身正職收入申請按揭「不夠計」,可以嘗試依賴其他收入來源。很多人不知道股息可以計入息,不過計算方法因銀行而異,有些銀行會以最近一至兩年的平均股息計算收入,而且不會打折扣。

有些銀行則以某時段股票平均價值,然後乘以預期股息率計算。舉例,如果申請人過去三個月持有一堆股票,平均價值約100萬元,預期股息率為2.4%,1年後預料將收取2.4萬元股息,每月入息便可增加2,000元計入DSR,簡單計算下,可以借多27萬元按揭貸款。

相關新聞:【按揭星探】夫妻物業「一開二」 借爆八成按揭秘技(子非魚)

不過,也有些銀行不願將股息納入作薪酬。每間銀行計算股息方法不同,準買家應貨比三家,選擇最有利自己的銀行。

第二招:擬租金收入

根據金管局按揭成數指引,1,000萬元以下住宅物業,自住最多可以借六成按揭貸款(上限500萬元);出租則最多只可借五成。如果樓價是1,000萬元以上,無論是自住或出租,按揭貸款上限都是五成。如果業主申報物業用途為「擬出租」,就可以利用預期租金收入(擬租金收入)來幫助通過壓力測試難關。

如果單位是連租約買入,業主一定是申報出租用途;但如果是交吉盤,即使沒有租約,都可以申報「擬出租」,然後用「擬租金收入」增加入息。「擬租金收入」是由估價行估算,再將租金打六折,DSR要計40%,壓測DSR則計50%。

假設樓價是1,214萬元,如果申報自住,最多只可借五成,即607萬元。假設業主正職月入5萬元,以DSR 50%、壓測DSR 60%計,最多只能借535萬元。但如果申報「擬出租」,假設預計租金3萬元(3%回報率),打六折後變1.8萬元,再加上月薪5萬元,合共6.8萬元,以DSR 40%、壓測DSR 50%計,便可借足607萬元,比報自住借多70萬元,首期支出變相減少。

有客人曾問,如果申報「擬出租」,收樓後是否一定要放租?答案是業主有權選擇。由於每間估價行計算「預計租金收入」答案都不同,業主應選擇估價最高銀行;如果該銀行碰巧可以「擬租金收入」計算入息的話,對壓力測試大有幫助。

至於申報「擬出租」會否影響按揭利率和現金回贈?其實無論是自住、出租、擬出租,按揭利率都一樣,目前H按實際利率為2.375%,現金回贈最高2.45%(需要扣減貸款額)。

第三招:兼職收入「陽光化」

香港人辛勤工作,例如有些人正職是教師,晚上兼職做私人補習;又或者正職是電腦工程師,閒時freelance幫人寫網頁。其實這些兼職收入,全都可以計入DSR。首先,如果想這些freelance工作獲納入計算入息,需要先開設公司,附完整會計紀錄,儲存好收據等文件。只要紀錄做好,兼依法報稅,這些freelance收入便可以計算入息,借貸能力大大提升。

雖然開公司要申請商業登記,繳交利得稅;但完成上車之夢,這些支出不能慳。有客人問,開公司一定要公司戶口嗎?其實私人戶口收款亦可,只要會計文件、銀行賬目齊整,銀行成功對數,便可以納入成薪酬計算。不過要留意,如果以自己名義開公司「接job」,應向正職公司申報利益。

第四招:花紅津貼最大化

如果正職有花紅、佣金或津貼,由於每間銀行計算方法不同,應選擇對自己最有利的銀行。以花紅為例,有些銀行以過去2年花紅,再除24計算入息;有些則以過去1年花紅,再除12計算入息,應選擇合適的銀行申請按揭。

佣金也是同樣道理。銀行普遍以過去6個月佣金平均數計算入息;有些銀行會剔走最高及最低佣金月份,才去計算平均數,如果剔走後平均數高於過去6個月的平均數,便應考慮在這些銀行上會。

以上是筆者幾招幫助準業主通過壓力測試的方法,由於篇幅有限,所有按揭財技不能盡錄。最後,準業主有一點要留意,以上方法未必適用於高成數按揭,由於按證公司批核較嚴,股息或「擬出租收入」都不能當成收入。

子非魚
星之谷按揭轉介
https://starpagency.com

關心你飯碗,貼近你生活,即Like「蘋果ATM」FB專頁!
返回最頂
壹傳媒: 香港 台灣 | 私隱聲明 服務條款 刊登廣告 聯絡我們 招聘
© 2019 AD Internet Limited. All rights reserved. 版權所有 不得轉載