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2019年04月14日
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【笑到最後】交租等樓價跌 會很難捱(高明)

建立時間 (HKT): 0414 14:00

過年前後,樓市睇法兩極,雖有小陽春一說,但皆被視為銷售口號。自從本欄於1月28日一錘定音指出「樓市小陽春是真的」後,樓價果然出現明顯反彈,以當日中原城市指數計算,指數為169.95點,剛好是今個跌浪的最低位,隨後連升9周至180.16點,相對高明當日目標的182.1點,已經技術性到價。而樓價已反彈至跟高位相差4.7%。

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樓市和股市,分析方法終歸一樣,離不開德國股神的「資金+信心=升勢」。樓市要大跌八九成,則先要資金及信心欠逢,才會開展跌勢。

去年底其實出現過一次跌浪的契機。2018年尾股港股雖然見底後似乎未能回落,但美股接捧暴跌,一個月追回港股幾個月的跌勢,香港樓市無甚起色,劈價潮出現,評論界更有「樓價跌八成」、「恒指見四位數」、「標普見個位數」等標題,信心明顯出現危機。

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至於樓市的資金,未必是北水湧港或大陸人來港掃樓,更強大的購買力來自收入衍生出來的銀行按揭,只要有工開,供樓的資金便源源不絕,該季港股跟失業率背馳,失業率創新低見2.8%全民就業水平。信心失但有資金,當股市亦調頭回升時,便悲觀情緒一併掃走,刺激升勢並出現小陽春。

所以分析樓市較分析股市容易,股市是先行者,未必有路捉,但股市走勢預演一次,只要其他數字不太走樣,樓市走勢隨後多數大致跟隨。

至於未來走勢如何,仍然是美股主導,要看利率曲線倒掛是否帶來經濟衰退。高明認為2018年2月至6月,港股已示範了投資市場的「新常態」,就是明知轉熊,仍要輾轉反側多個月才出現趨勢。原因則是資訊太快,參與者亦反應太快,擾亂了過去的秩序。

同一道理,假設曲線倒掛後,美國經濟的確衰退,但太多人當方程式造淡,極大機會用漫長橫行消滅淡友,然後才出現方向。結論是:透過交租去等樓價跌將會很難捱。

高明
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