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2019年05月11日
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【按揭星探】買樓墮「擔保期陷阱」:七旬阿婆中伏出血(子非魚)

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上回提到,原來新盤入伙期推遲兼業主突然失業,上車變跌落車並非小說情節(詳見 http://bit.ly/2HaoEe7 )。其實跌落車事件屢屢發生,筆者今次分享一名70歲陳婆婆買居屋的故事,由於她心儀的二手未補地價居屋已經過了政府擔保期,按揭條款忽然極度嚴苛,連擔保人亦被拒諸門外,在補救措施完全失效下,她竟然跳車收場慘蝕訂金。

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先說故事背景。由於一手居屋已經賣得七七八八,有些同時抽到白表居屋第二巿場資格的「白居二」買家,在巿場上尋找二手未補地價居屋。近期筆者遇到幾位銀髮上車客尋求協助,陳婆婆正是其一,這批年長上車客因為不熟悉二手居屋按揭,買入已過擔保期的居屋,卻未能成功申請按揭而撻訂收場。

上車客必須留意,二手居屋過了30年政府擔保期,銀行批核按揭標準會100%轉變。首先是按揭成數由最多9成,跌至最多6成;其次是須提交入息證明及通過壓力測試;最嚴苛的一項,亦是令陳婆婆中伏「出血」的一項,就是不能加擔保人。

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過期居屋按揭條款嚴苛

陳婆婆最初是以白表核心家庭「家有長者優先選樓計劃」抽新居屋,由於她是長者,理應可以優先揀樓,不過事與願違,揀樓次序較後的她失望地而回。有幸有不幸,她同期抽中「白居二」資格並回流二手未補地價居屋市場,並且計劃買入一間呎價較便宜,但過了擔保期的二手居屋,並與賣方簽署臨約。

這個時候,原本打算以一手居屋標準申請按揭的陳婆婆,到銀行申請按揭時,才得悉按揭成數較當初少,幸好她亦有一筆退休金剛足夠支付4成按揭,然而原來過了擔保期的二手居屋需要提交入息證明,陳婆婆退休哪有收入?

雖然她的兒女挺身而出向銀行拍心口稱可以做擔保人,但原來居屋過了擔保期,銀行是不接受作為借款人的陳婆婆加擔保人,而兒女霎時間未有數百萬元現金在身,迫他們陷入難以挽救的困局。重重死角下,中伏的陳婆婆遺憾地撻訂收場,被沒收數十萬元訂金,期間更眼泛淚光。如果要買已過擔保期居屋,真的要計得清清楚楚。

白居二未必能申九成按

有些希望買入居屋的客人問筆者:「如果未過擔保期的白居二,是否一定借到9成按揭,兼還款期長達25年,而毋須繳交入息證明及通過壓力測試?」

其實未過擔保期,借款人確實毋須提供入息證明和通過壓力測試,但未必一定能借足9成按揭及還款期長達25年,原因是白居二按揭批核指引下,過了擔保期後按揭餘款需要降至樓價6成或以下。

舉例,如果意向居屋有一定樓齡,假設已經20幾年,意味擔保期只餘下數年,如果想申請9成按揭,可能還款期只得幾年,才能將按揭餘款在擔保期完結前降至6成水平,變相每月還款額非常高;相反,如果希望還款期長達25年,肯定不能借足9成按揭,變相要籌備更多首期。

最後希望想補充關於一手居屋按揭資訊。有些客人疑惑如果欠卡數及私人貸款,是不是應該還清後才申請按揭貸款?其實一手居屋擔保人是「宇宙最強」的香港政府,銀行批核按揭彈性非常高,即使曾經破產或信貸評級低,基本上也沒大問題,最重要是政府願意承擔責任。但要留意,如果是已過擔保期的二手居屋,批核標準完全不一樣。

子非魚

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