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2019年05月25日

【按揭星探】擊敗稅局 3招「走火入魔式」慳稅財技(子非魚)

建立時間 (HKT): 0525 08:00

又到拆開「綠色炸彈」的季節,業主扭盡六壬慳稅,相信不是想聽筆者講「居所貸款利息可以扣稅」這些舊新聞,不過原來配合複雜按揭財技,「走火入魔式」的按息扣稅,真的可以去到好盡。

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近日很多客人問筆者,「供樓利息可以扣稅,那麼加按部份、現契樓重按可不可以扣稅?」其實要視乎用途。如果加按套現是用來投資股票、消費、或放在按揭掛鈎存款戶口(Mortgage Link)等,這些用途不能申請扣稅;如果用來以自己名義再買一層物業、車位或商廈,則可以扣稅。

舉個例子,假設業主物業加按套現100萬元全購(full pay)車位出租。車位租金固然要付物業稅,但原來那100萬元貸款利息亦可以扣稅。很多人不知道這點,但筆者已多次向稅局主任求證,得到的答案是正面。

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加按買車位可以扣稅

雖然full pay車位沒有任何按揭,但由於資金是從自住物業加按獲得,可以從個人入息課稅表中「居所貸款利息」中申請扣稅。在報稅表內,業主應填寫車位資料、從物業加按套取貸款100萬元、利息支出,並且用獨立A4紙聲明該100萬元是從自住物業加按所得。如有需要,稅局可能需要業主提供文件,證明那100萬元是用來買入該車位。

除了樓按利息可以扣稅,私人貸款利息也可以扣稅。假設業主用私人貸款的資金來full pay車位作投資用途,該私人貸款的利息也可扣稅。報稅時用獨立A4紙詳盡解釋購買車位的資金是從貸款而來,並提供文件副本,便萬無一失。

現時私人貸款利率很低,優質客戶可以低至約2.3%,如果可以扣稅,等於利息打85折,分分鐘利率比物業加按利率的2.375%還要低。而車位租金回報一般接近3厘,因此借私人貸款去買車位出租,可以享受正現金流,安心靜待車位長遠升值。

不過值得留意的是,借私人貸款來買車位,雖然是full pay,銀行不一定批。而且,如果稅階去到17%,個人入息課稅表扣稅未必着數;但如果在物業稅報稅表申報租金收入,雖然不能扣除貸款利息支出,但物業稅只是15%,建議業主計清楚才決定選用哪張報稅表。

轉按對沖利息淨賺稅金

另一方面,轉按兼延長還款期,除了有2.45%現金回贈外,也可以享受慳稅。舉個例子,假如物業已經供了10年,業主轉按到另一銀行,並重做30年按揭。由於還款期延長,每月利息支出增加,而利息可以扣稅,慳稅便會增加。

讀者看到這裏必定會問:「慳嗰少少稅,增加利息開支,唔係仲蝕咗咩?」其實延長還款期後,每月供款減少,只要把「減少部份」有紀律地放入Mortgage Link對沖,實際利息開支並無增長,惟賬面利息可以扣稅;如果是多樓人士,每層慳少少,其實金額相當可觀。

樓價升了,很多家庭都把握機會換樓。由於自住樓免稅寬減期只得20年,如果換樓時用上配偶名義,便可以重新享受20年扣稅。

換樓食盡免稅寬限期

舉個例子,目前自住樓已供了10年,假設以自己名義換樓,只能繼續享受多10年利息扣稅。如果改用配偶名義,而配偶是首置的話,便可以重新享受20年利息扣稅,比用自己名義多出10年。

不要看輕這10年,假設貸款額400萬元,如果有10個年度可以扣稅,以17%稅階計算,可以慳近10萬元稅金。兩公婆同心,其利斷金,用誰名義不要介懷,最重要是家庭可以透過各種財技,點點滴滴累積財富,留給下一代。

最後戴返頭盔先,以上慳稅財技,最終以稅局批核為準。讀者如對稅務有疑問,可到灣仔稅務大樓找當值主任查詢。

子非魚

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