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2019年06月15日

【按揭星探】買安樂蝸「附送」租霸 業主忍痛止血記(子非魚) 

建立時間 (HKT): 0615 08:00

買樓「伏」位處處,但有些「伏」,可能完全意想不到。網上討論區有位網友大呻,早兩個月前買樓自住,屋內原租客的租約本身在成交日前便完結,原業主已經通知他要搬走。雙方亦已簽訂了正式買賣合約(俗稱必買必賣合約),豈料在關鍵收樓階段,租客突然租霸上身,拒絕搬走,單位未能交吉。

網友(買方)的律師樓建議該名網友取回訂金、取消成交便算,並聲稱無法要求賣家賠訂,網友很不忿氣,覺得賣方責任竟然由買方來承受,故此在討論區求助。

筆者認為這種情況其實仍有得救,而且買家毋需取消交易及取回訂金,尤其是如果樓價在交易期間(約2個月時間)內上升,取消交易後,買家很大機會未能以同等價錢買到其他同類單位,只會令自己蒙受損失。

單位未交吉涉嫌違約

其實,網友遇到這些不幸事情時,首先要不變應萬變,通知律師樓交易必須繼續;如果到成交日,賣家仍未能把合約上的單位交吉轉移給買家,便屬違約,買方不必要自動放棄權利。

再者,在買樓實務操作上,買方律師樓會託管成交價尾數,不會即時交給賣方,一直等到賣家正式交吉為止。在這段時間內,買家可以向律師樓申報損失,到最終完成交易時向賣家申索(claim),並在上述成交價尾數扣除。

舉例,如果賣家用了2個月時間才能成功「請走」租客並完成交易,買家仍可以保留權利向賣家索償因延遲收樓的合理損失,但假如雙方不能在金額上達成協議,便要訴諸法庭了。

何謂合理的成本呢?例如買家原本的居所是租用的,並且與交易中的物業類似的話,延遲兩個月收樓而需要多繳兩個月租金便是合理的損失。但假如買家未能收樓後卻去了租住五星級酒店或豪宅,該份支出便屬不合理的申索。當然,世界上不會有兩個一模一樣的住宅物業,法庭會根據雙方提交的評估標準對有關巿值作出判決。

買家可向賣方申索損失

當然賣家未必會欣然同意索償,雙方律師都需要為此周旋,也會產生額外律師費用。要留意,由於買賣合約已註入土地註冊處,如果買家企硬要成交,賣家有責任想辦法令租客搬走。在此情況下,賣家不能將該物業再出售或出租,亦不能再做按揭抵押。

以上是買家可採取最強硬的做法,但要留意,無人能肯定賣方會否在最後一刻趕及交吉,所以買家仍然要有在原訂成交日完成交易的準備,例如需照常獲得按揭的批核及預備足夠資金找尾數。同時,亦需與代表律師樓緊密聯系,有必要時出信與對方律師樓以確保己方權益。買家亦需保留可能因物業交易告吹而衍生的損失,例如前段所述的住宿開支,甚至樓價上升而需購買另一同類物業的額外成本等的証明。要特別注意的是,在索償個案中,買賣雙方都有責任減低因該宗爭拗而衍生的費用,將費用煲大了反而會得不償失。

可能有業主會問:「如果我唔想咁強硬,息事寧人,乾脆取消交易取回大訂行不行?」答案當然是可以,但問題來了,如果一旦同意取消,之後所有損失均不能向賣家追討,包括經紀佣金、律師費、取消按揭而產生的銀行罰款,以及買另一層更貴物業的額外支出等。

賣方應嚴防租客玩嘢

另外也要注意,如果物業是申請6成以上高成數按揭,銀行一般都要驗樓,如果租客不肯走或不肯開門,銀行便不能批出按揭。如果遇上這個情況,取消交易有可能是最佳選擇。但如果按揭已批並在成交日已經放款,強硬做法也不妨一試。

最後,這件事中有幾個教訓大家要留意。在賣方角度而言,如果打算交吉賣樓,最好等租客走後才放盤,否則當租客知道業主已經簽了交吉賣樓的話,可能會因此「玩嘢」敲詐業主。

買方心儀單位若果有租約在身,但又想交吉買,就算租約在成交日前完成,最好在買賣合約中清清楚楚寫明:「如果成交日未能交吉,賣家需要賠償合理損失。」令雙方都有保障。但要留意,一旦在合約上加入這條款,宜先向銀行問清楚該條款會否影響按揭批核。

子非魚

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