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2019年06月16日

【地產專題】40歲投資者6年買四層樓靠加按 「香港生活必須要兩層樓」

建立時間 (HKT): 0616 06:00

「香港樓價長遠一定升,只要長線持有物業,食到當中2至3個樓市升浪,足以提早5至8年退休」。這番話出自一名對40歲年輕投資者口中,沒有父幹,靠自己8年裡打三份工儲百萬首期起家,乘物業升值向銀行加按套現再買樓,短短6年時間將物業「一開四」。

香港樓價高企,市民上車困難,但從事地產代理行業的新晉投資者譚先生,今年40歲已手持四個住宅物業,一層自住,三層收租。他接受本報訪問時現身說法,細說當中把握物業升值,由轉按到「甩名」,令物業數量慢慢滾大的奧妙之處。

譚先生的第一層樓,是他在33歲時斥約400萬元買入大角嘴港灣豪庭一個約300呎細單位,不足三個月內再買第二間樓,斥約450萬元九龍灣德福花園一個單位。至2015年,譚把握樓市升浪及善用銀行按揭,利用第一及第二間物業的「升值」本錢,向銀行重新估值,向估值最高的一間銀行轉按,從而按到盡套現「七位數」,再加上自己的儲蓄,買入第三及第四個物業,樓價分別逾500萬及逾300萬元。分別是第二間德福花園及九龍區一個不足200呎納米新樓。

由於首兩間物業是譚以其個人名義買入,故第三個物業須向政府支付10多萬元「雙倍印花稅」(DSD)。而德福花園單位則由太太名義購入。

至2017年,譚氏夫婦希望進駐何文田豪宅區,而當時該區有一個新盤開售,是嘉里(683)以高達八成一按促銷的皓畋。譚太先將德福花園單位「甩名」,將物業以市價轉售予譚生,令譚太「回復」首置之身,之後他們再以超過600萬元賣出其中一個單位,以「一換一」方法購入現作自住的皓畋兩房單位,樓價逾1,200萬元,並選用發展商的八成一按付款方法。譚表示,賣出德福花園後的資金已夠冚皓畋兩成首期,只須支付印花稅。

他認同,香港樓價持續高企,市民購買首個物業是最難的,需要有兩個條件,就是首期及決心,無一不可。但他深信,「有第一個物業後,幾年後不難有第二個」。當有了第一個物業後,樓價上升,再善用按揭能有效令物業一變二,二變三,滾大財富,但要懂得計算風險。

他以自己作為例子,頭兩層樓是靠自己畢業後用十年時間的儲蓄而來,但從3年後購入的第三層樓開始,是靠原本兩層樓加按。他稱由此可見,單靠個人儲蓄,買樓需時很長,最重要是儲錢幅度追不上樓價升幅。但加按要自己計數,「吃力會有少少,加按加到最盡,套嘅錢最多,可以買到樓,但同一時間,新買及原有物業都要供樓,所以原本單位改為出租,搵個租客補貼自己少少供樓開支。」再者,若不計加息減息,「我供款20至30年每月供款開支是固定,但出租的話,正常每兩年調整租約,租金跟通脹同步調整,變咗長線的話,供樓是化算過租樓。」他現手持四層樓,市值約3,000萬元,月供約5萬元,佔家庭收入約一半。

新盤高成數按揭往往先甜後苦,以譚買入的皓畋物業為例,首3年供息不供本,月供約2萬元,但明年當息本齊供的時候,供款將急升至超過5萬元,他稱屆時或會考慮賣樓,或變賣其他物業套現。

在投資者譚先生的眼中,原來時間及租客是業主的好朋友,因為如果遇到跌市,可找他們幫忙(出租)便可以。而十年前的香港樓市,大約每3至5年一個大浪,「而家啲浪密度高啲,大概1至3年就一個調整,每次升幅一至兩成,如買樓作中長綫投資,自己住又好,或搵個租客幫手供款,正常擺喺度8至10年食到2至3個浪,少嘅升幅四、五成,多嘅七、八成,當中的獲利,並非可以靠普通打工儲到」。以港灣豪庭及德福花園買入價比較,升幅約七成及五成。

家庭角度方面,譚覺得一個家庭在香港最少兩間物業,是必須保障生活的,一間自住,一間收租。香港醫療改善,人長壽了,「生命長咗但要keep住有開支」,另一個收租物業便發揮產生現金流作用,作安享晚年抵消生活開支之用。

他亦以個來人身份分享「買樓」和「租樓」對人生有什麼影響。首先,譚建議市民若首期夠應直接買樓,不要租樓,因為交租長線必輸,輸了首期的資金,及樓價升幅。他自己親身體會,2010年開始租樓,租了兩、三年後先買樓,並道出先租樓原因,「因為屋企老人家傳統智慧,買樓是人生大事,不可太倉卒,應先租後賣,試下嗰區啱唔啱住,啱先買。」當時基於這原因就租樓,現在回想也很後悔,因為白白浪費兩年租金支出,及延遲買樓,「那年樓價升幅好明顯,如2010年同2012年買樓,樓價相差幾十萬」。就算萬一買了不適合居住,三年後亦可賣出去,或直接出租,自己再租合適單位。

放眼未來樓市,他認為中長綫香港樓價一定升,住宅供不應求,人口增長,只要有通脹,每年樓價升幅會與通脹同步。惟中美貿易戰及股市波幅,短線走勢較難掌握。但站在投資者角度,如不是炒波幅而長線收租是好穩定。「香港不是個個用家屋企有好多單位畀佢住,或屋企夠大畀佢住,唔買樓都要租樓,只要多咗人出來租樓,租金有支持,令樓價頂住跌不到,一段時間再升返。」香港樓市相對其他國家特別,一手同二手市場好成熟,透明度高,出租極容易,香港地少人多,不計豪宅,普通民生樓需求好強勁。

他於1999年完成城大高級文憑後,投身社會工作,並半工讀,2007年取得理大電子商貿碩士學位。他稱,半工讀期間,「幸運地搵到一份全職及兩份part time,由99年至07年枕住返三份工,而當時同屋企人住又無拖拍,每個月儲錢過萬元,最終儲到七位數。」第一層樓的資金來源主要來自畢業後不斷工作儲錢,以及盡量減少無謂開支,如少睇戲及旅行,「嗰時四至五年先去一次旅行」,主要開支僅上網及電話費,一個月都是1,000元的有限錢。一個月打三份工,月入超過5萬元,每月開支不多於6,000元。

記者:朱連峰

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