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2019年07月19日

【新盤開價】白石角朗濤首批呎價1.1萬起 大部份單位面壁「不見天日」

最後更新: 0719 00:09 / 建立時間 (HKT): 0718 15:24

【新增價單解構】

大埔白石角項目「朗濤Ontolo」作為鷹君事隔30年重返住宅市場的頭炮,首張價單最平呎價可達11,446元,平絕白石角。不過正所謂光棍佬教仔-便宜莫貪,翻開是次朗濤銷售價單,就發現首推單位,大部分都是「面壁戶」。

是次價單主要推售6A、6B、7A和7B四座部分單位。6A座推售B、C、D和E室;6B座推售C和D室;7A推售A、C和D室;7B座則推售B、G、H、J和K室。當中6A座的C、D、E,6B座C、D,7A座D和7B座B室都是面向鄰近的海日灣樓盤,而無其他風景。當中6A座的C、D和E單位於海日灣鄰近單位幾乎平行並排,兩邊屋主可謂「朝夕相對」,成為名副其實的「面壁戶」。

而價單中最便宜,低至11,446元的則是7A座D單位,位於「L」字的內角位,加上四處樓景,低層單位可謂「不見天日」,分分鐘日光日白都要開燈照明。加上沿海地段,朗濤和海日灣各自一排屏風樓遮擋,內街方向又一大群石屎森林,簡直是密不透風。

【下午3時23分】
由鷹君集團發展的大埔白石角住宅項目朗濤剛公佈首張價單,涉及150伙,戶型1至3房,實用面積389方呎至1,231方呎,定價700.7萬至2,524.7萬元,呎價14,488至20,590元。扣除最高21%折扣優惠後,折實平均呎價13,567元,折實價553.6萬至1,994.5萬元,折實呎價11,446元至16,202元。是批單位以兩房為主,34伙折實價低於600萬元。

鷹君執行董事羅俊謙表示,是次定價參考同區一手樓,屬市價水平,形容具吸引力。

翻查資料,區內對上一個新盤為億京旗下海日灣II,於4月中推出首批295伙,折實均價13,774元,是次相隔3個月區內新盤價平1.5%。

中原地產表示,現時白石角二手屋苑如天賦海灣、溋玥及逸瓏灣,溋玥平均呎價最低,為13,793元,逸瓏灣則最高,平均呎價19,769元。

朗濤呎價低見1.1萬元,有機會平絕白石角新盤。翻查資料,對上白角石呎價最平新盤,應為億京海日灣1期C2座1樓C室,實用面積1,067方呎,今年2月以1,345萬元售出,呎價12,605元,朗濤較之再低9%。而新地今年劈價出售的同區雲匯,呎價最平應為1期7座3樓B2室為例,成交價989萬元,呎價15,333元,但若然計及一籃子回贈,例如新地會成員1%回贈、家庭現金回贈1%、One-to-one現金回贈樓價5%和付清樓價現金回贈8%,獲得15%現金回贈,成交價變相只需要約840.6萬元,呎價13,033元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,是次朗濤開價,料可吸納部份居屋客源,加上區內發展十年,近年才有中小型單位提供,相信加推定價克制可以首批可以沽清。

至於附近二手成交呎價,天賦海灣沒有提供細單位,普遍以三房單位為主,成交呎價介乎1.7至1.8萬元。整體市況方面,一手市場本月錄得800宗成交,料全月可達1,200宗成交,比原先預期的2,000宗下降四成。

美聯物業余永泰表示,據該行統計,未計朗濤,現時區內餘貨約1,760伙,可供推售只約660伙。而臨海單位亦極為罕有,全區僅約430餘伙,不少單位已入住。

事隔30年,鷹君重返住宅市場,雖然呎價扣除最高21%折扣優惠後,最平平均呎價可達11,446元,但是計及當年中標的投標價每呎3,300元,項目仍然有極大水位。

翻查資料,鷹君於2014年5月以24.12億投得該塊地皮。當時地政總署僅收得4份標書,地皮總樓面面積達730,889方呎,平均每呎樓面地價僅約3,300元,比當時估值下限低17.5%,更創下白石角賣地呎價歷史低位。以當時每呎樓面地價3,300元計算,就算建造、設計、推售和宣傳等每呎成本高達5,000元,每呎總成本達8,300元,朗濤依然最少有3,000元利潤。

2014年時鷹君投得的這幅近科研路的臨海白石角地皮,以約24億成交,被評為「大埔地以『屯門價』賣出」。目前白石角東部自2007年至今賣出共12幅地,以09年由信置和嘉華合組的財團,以104億奪得當中兩塊臨海地段,創歷史新高,每呎地價分別高達7,145元和7,284元。

記者:陳寶恩、李嘉俊

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