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2019年07月24日

「龍床盤」買家中招 滙豐、恒生停樓花按揭 料近百買家受影響

最後更新: 0724 22:03 / 建立時間 (HKT): 0724 18:20

【新增恒生銀行回應】

月中劈價重推的屯門「龍床盤」菁雋,以低過400萬元可承造最高九成按揭,掀全城搶購潮。連10A港姐麥明詩及其兄也大手入貨。不過,近日市場瘋傳,多個主要銀行因個別樓盤「爆quota」而叫停批出即供按揭,令部份買家失去預算,預料近百買家受影響。有買家於本月14日斥約292萬元買入項目一個164呎開放式單位,打算借九成樓按炒賣,但由於無銀行肯批出按揭,若於成交期前仍無法上會,最壞打算是撻定離場,損失樓價約5%即14.6萬元。

有代理透露,「今日問過區內滙豐、恒生銀行呢,今日就算遞表都批唔到(按揭),之前申請咗嗰啲就可以」。

滙豐發言人表示,針對未完成的住宅發展項目按揭貸款(俗稱樓花按揭),滙豐跟其他銀行一樣,在每個樓盤都受制於按揭貸款額。假如客戶希望申請有關項目的按揭貸款,可以用現樓的形式申請。一如以往,滙豐會根據申請人的還款能力,並按照個別客戶的情況,評估按揭貸款申請。

恒生發言人回應指,「我們於提供樓花類型之按揭服務時,會考慮多項因素,包括市場情況、風險評估、物業質素、樓花期等,從而提供相關安排,亦會設定貸款總額上限。除了樓花按揭,我們亦有為該新盤提供現樓按揭服務。」

由於菁雋發展商新秀,過去與銀行之間未有按揭合作關係,令銀行取態審慎。故項目推出後,據知只有數間銀行願為龍床盤樓花提供按揭,包括滙豐、恒生、東亞及創興銀行。因此造成項目賣出逾三百個單位後,大批需要上會的買家集中向以上銀行申請按揭,而令到銀行按揭限額迅速「爆quota」,需要暫停再接受按揭申請。據了解,每間銀行均作出風險管理,每個樓盤「唔可以坐咁多貨」,有批出按揭限額。如恒生和滙豐,比例各三成。簡單而言,一個樓盤有100個單位,銀行最多只做30個單位按揭。

東亞發言人指,該行仍接受菁雋即供按揭計畫之申請。

建期付款貴近3%

有傳聞更指,所有銀行全綫不做龍床盤即供按揭,直至今年9月入伙為止。有代理指,採用即供付款方法買家,可考慮向發展商申請轉用建築期付款方法,但須要多付樓價3%。

而菁雋早前錄得的三宗撻定個案,亦與按揭有關。有代理指,當中部份撻定個案,源於部份銀行不為此新盤提供按揭,僅幾間主要銀行提供按揭貸款。

翻查過成交紀錄冊,連同已經有新買家接手的三個撻定單位,新價單售出的339個單位當中幾乎全數都是使用即供付款方式,即成交紀錄冊中的7(f)條款。若然轉成建築期付款計劃7(g),樓價折扣少3%,價單當中有5個超過390萬成交的單位,成交價會因而增加3%,變成400萬以上的單位而無法做9成按揭,買家會因而變相失去預算。

有部份銀行經過風險評估,同時考慮到菁雋多番易手。先在2017年7月,由前稱俊和的亞洲聯合基建控股(711),出售予「舖王」鄧成波家族;然後鄧成波家族再於2018年5月24日轉售予內房佳源國際(2768)。雖然佳源已經於2018年7月24日完成交易,但是畢竟佳源在本港房地產市場屬於新秀,過去未見在本港有樓盤推出。而且今年年初,曾經因為市場推測,佳源國際有到期債券可能違約而被投資者「洗倉」,單日股價暴跌80%,市值蒸發263億元,令投資者自此更擔心小型發展商的財政狀況。可能因為考慮到相關因素,大多數銀行都不願意提供按揭予「龍床盤」菁雋。

樓花風險較現樓高

中原按揭董事總經理王美鳳表示,對於從未合作過的中小型發展商,銀行審批過程需更審慎。由於新盤尚未建成,銀行批出即供按揭要承擔一定風險,故未必所有銀行都願意與新發展商合作,提供即供按揭。王美鳳亦提醒,即使該新盤買家已申請即供按揭,目前仍要等待批核,如銀行「爆額」,有機會要轉為建築期付款,直至樓契及入伙紙發出後,才辦理正式按揭手續。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝指出,銀行一般對這種「龍床盤」不太積極,故此即供付款按揭有額度限制,額滿即會取消優惠,情況與之前另一個細銀碼新盤AVA228一樣。不過,若果現樓落成後,銀行建期付款都會照樣接受申請,惟優惠會較少。

記者:李嘉俊 陳洛嘉 宋佩恩

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