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2019年07月27日

【按揭星探】就算失望不能絕望 5招重燃年輕人「上車夢」(子非魚)

建立時間 (HKT): 0727 05:00

香港社會問題嚴重,樓價持續高企,年輕人無父幹、靠苦幹,上車極困難。以最近長沙灣昇悅居一房單位為例,不是新樓,亦非豪宅,但成交775萬元,6成按揭首期須310萬元,月入4.4萬元才供得起。

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年輕人要往上爬,但社會老人當道,妨礙上流,月入4.4萬元難度甚高,就算讓你擁有這個月薪,每月儲一半人工,需要儲12年才有足夠首期,但絕望真相是,12年後樓價已經幾何級數向上。

生活困難,貧富懸殊,「上車夢」離年輕人越來越遠,難怪有訴求,難怪他們無力和絕望!

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筆者心憂如焚,最近和幾位志同道合地產界人士,研究政府可以推行甚麼政策助年輕人上車,讓他們看到希望。香港土地已經越來越少,2023年新居屋供應跌到每年約1,000伙,「明日大嶼」遠水不能救近火。

我們研究得出5個方法,希望政府或金管局可以推行,幫助年輕人上車。先利申,我們提供的方案希望有3個前設:(1)幫助「真首置」人士,即真正從來未買過樓的市民,避免炒家不斷輪迴,從中獲利;(2)不能增加整體樓市風險;(3)不能對政府構成財政負擔。

方法一:8成按出租合法化鼓勵「雙租族」

現時600萬元以下物業,可以申請6成以上高成數按揭,但條件是必須自住;若果被銀行發現「偷雞出租」,將會被即時追收貸款(Call Loan),也有潛在刑責風險。

但問題來了,600萬元以下市區樓,面積僅200餘呎;又或是樓齡大、質素低之唐樓,這些都不是年輕人的「上車夢」。另一方面,新界西很多兩房單位仍然是600萬元以下,環境不錯、近鐵路、有商場,不過遙遠、通勤時間長,年輕人未必有興趣。

筆者認為,這個情況下,政府應該容許真首置8成按出租,讓年輕人做「雙租族」。簡單而言,買新界樓,然後出租,自己再租市區樓,可以對沖通脹及樓價上升。

新界樓整體較便宜,但過去十年升幅跑贏市區樓,長遠而言,新界樓價持續上升,有儲錢功效,最終可以新界樓換市區樓,年輕人完成「上車夢」。

有人或許質疑,8成按揭出租合法化將吸引投資者入市,重燃炒風。筆者認為,若果限制真首置客才可以8成按揭出租,已經完全解決問題。而且在15%辣稅下,投資客根本已經在樓市絕迹。

根據金管局規定,出租物業最多只借5成,另外3成須由按揭保險公司承保,保費2.15%至2.55%不等,但可享有6折。

方法二:印花稅納入按揭貸款

600萬元物業首置印花稅高達3%,即總共18萬元;若果借8成按揭,月入須高達4.4萬元才能通過壓力測試,假設每月儲一半人工,8個月才夠錢清繳印花稅,對年輕人來說很大負擔。

如果政府豁免「真首置」客印花稅,年輕人儲蓄期即時縮短8個月,輕鬆得多。不過,為免減少政府收入,增加財政負擔,筆者建議,政府可考慮將印花稅納入按揭貸款,讓年輕人分期繳付,毋須一筆過支付,正如現時按揭保費亦可以納入貸款一樣。

不過,以上方法最好只適用於樓價1,000萬元以下,以避免富二代用這個方法來慳稅。

方法三:設立「首置強積金」自願供款

上車無望,年輕人傾向及時行樂——既然沒有將來,何不盡情消費?

筆者認為,要鼓勵年輕人儲錢置業,政府可研究成立「首置強積金」自願供款計劃,讓參與年輕人每月儲錢,同時鼓勵僱主自願按比例供款配合,例如20%,情況就如年輕人每儲5,000元,僱主便自願地繳1,000元。

到正式買樓繳付首期,年輕人可以從戶口提款,締造雙贏局面。所謂雙贏,是可以帶動年輕人儲蓄習慣,合適時機入市;對僱主而言,計劃能提高員工士氣,減少社會怨氣。

把錢儲入「首置強積金」內,可投資於極低風險定息資產,產生回報,對沖樓價,並於樓市調整週期入市。

不過,政府要全面改善強積金制度,花費時間長,政策推行速度預料很慢,政府中短期內,應透過其他方法協助年輕人上車,並逐步實行這個中長期建議。

方法四:容許首置客千萬樓借8成按揭

正如上述所言,長沙灣昇悅居一房單位價格達775萬元,借6成按揭,首期高達310萬元,為這個蝸居捱更抵夜,正是年輕人絕望原因之一,但如果樓價775萬元可以借8成呢?首期立即降至155萬元,儲錢上車時間大削一半。

筆者認為,政府應放寬「真首置」客按揭成數,購入1,000萬元以下物業時,最多可以8成按揭。實施後,收入較高首置客,可以將戰場延伸至600萬元樓上物業,令到600萬元以下物業價格「夾升」情況紓緩,產生分流效果。

為免首置客突然變成投資客,如果600-1000萬的樓要申請8成按揭,賣家印花稅(SSD)期限應該拉長,由3年增加至5年,短時間內出售稅項亦要增加,便能抵銷風險。

不過,若果SSD太長,年輕人突然失業,又不能賣樓,怎麼辦?根據歷史數據,香港人斷供機會接近零,就算失業,將物業出租,回父母家住,已經可以順利解決問題。

方法五:改善換樓退稅機制增加供應

政府推出從價印花稅(DSD),令港人買第二層樓時,須付出樓價15%額外成本,原意是打擊投資需求,但同時亦令投資者不願放售手上物業,怕出售後再買,需要繳付高昂稅項。

以筆者為例,我持有一些很舊物業,本來想放賣,但當政府推出DSD後,筆者索性封盤拒賣,收租過世,原因是出售後難再買。正正是這個原因,令到二手盤萎縮,但買樓剛需持續,結果樓價「夾升」。

其實現時業主若果想換樓,先買後賣,可以申請退15%稅,但只限於1層換1層。假設業主有4層樓,想4層換1層特大單位自住,若果先買1層,再賣4層,便不能退稅。因此,很多香港人都持有超過2層物業,原因是換樓受限制。

若果這個限制鬆綁,隨時一群業主會買入豪宅,將價格較低物業出售,屆時會釋放大量供應,令到年輕人可以買入場門檻較低的住宅單位,踏入安居樂業的階梯。

子非魚

星之谷按揭轉介
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